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中新經(jīng)緯客戶端從易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國百城土地儲備報(bào)告》獲悉， 截至2018年11月底，易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市土地儲備為111826萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長13.6%。土地儲備去化周期較10月份有所擴(kuò)大， 11城土地儲備去化周期超過3年，其中張家口、石家莊、肇慶去化周期超5年。

百城土儲去化周期上行

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，100個(gè)城市土地儲備去化周期為18.6個(gè)月，這也意味著按照目前商品房銷售的節(jié)奏，市場需要18.6個(gè)月的時(shí)間才可以消化完這些土地儲備，該數(shù)值相比10月份的18個(gè)月有所擴(kuò)大。從趨勢看，土地儲備去化周期正走出13個(gè)月的歷史低位水平，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關(guān)。

據(jù)了解，2018年11月份，一、二、三四線100個(gè)城市土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個(gè)月。相比10月份14.7、18.7和17.6個(gè)月的數(shù)值，三類城市去化周期均有所擴(kuò)大。

需要注意的是，相比二線、三四線城市，一線城市當(dāng)前土地儲備去化周期相對偏小。報(bào)告指出，這和兩個(gè)因素有關(guān)。一是一線城市當(dāng)年高端項(xiàng)目的預(yù)售管控略有松動(dòng)，進(jìn)而利好商品房交易的上升。二是一線城市此前供地節(jié)奏并不快，這也影響了土地儲備的規(guī)模。

11城去化周期超3年

報(bào)告顯示，當(dāng)前各個(gè)城市的土地儲備去化周期數(shù)值差異較大。100個(gè)城市中，有11個(gè)城市的土地儲備去化周期大于36個(gè)月即三年，其中有30個(gè)城市土地儲備去化周期小于12個(gè)月。

中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，張家口(75個(gè)月)、石家莊(69個(gè)月)、肇慶(62個(gè)月)、漳州(53個(gè)月)、九江(45個(gè)月)、贛州(42個(gè)月)、鄭州(42個(gè)月)、徐州(42個(gè)月)、岳陽(41個(gè)月)、桂林(39個(gè)月)等十個(gè)城市土地儲備去化周期最長，除此以外，保定土地儲備去化周期也超過三年。

報(bào)告分析稱，去化周期長意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)將充足。值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那么去化周期壓力會(huì)比預(yù)計(jì)的要小一點(diǎn)。以石家莊為例，據(jù)媒體報(bào)道，從去年的2017年3月17日至今，經(jīng)歷了一年多“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控后，石家莊新房市場成交量下跌，特價(jià)房不斷推出，營銷活動(dòng)不斷;二手房市場冷清，成交價(jià)格也在經(jīng)歷了最初的慣性上漲、保持平穩(wěn)后，開始出現(xiàn)回落，二手房普遍下跌了10%，“可以說市場已經(jīng)降至冰點(diǎn)”。

此外，中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，燕郊(0個(gè)月)、中山(3個(gè)月)、丹東(4個(gè)月)、清遠(yuǎn)(4個(gè)月)、承德(5個(gè)月)、揚(yáng)州(5個(gè)月)、?？?6個(gè)月)、馬鞍山(6個(gè)月)、惠州(6個(gè)月)、秦皇島(7個(gè)月)等十個(gè)城市土地儲備去化周期最短。

對此，報(bào)告指出，去化周期非常短會(huì)使得此類城市未來兩年房價(jià)漲易跌難。對于土地儲備去化周期小于12個(gè)月的城市，更需要增加供地和鼓勵(lì)房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化周期較小，這和此類城市供地偏弱有關(guān)。而對于中山來說，受益于粵港澳大灣區(qū)的概念，房地產(chǎn)交易表現(xiàn)較好，這也使得土地儲備去化周期相對偏小。

土地儲備去化周期料繼續(xù)上行 存量時(shí)代到來

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年11月全國百城土地儲備規(guī)模繼續(xù)上升，但是同比增幅曲線卻是在下行的。今年上半年房企購地表現(xiàn)還比較積極，這利好土地儲備規(guī)模的上升。但是下半年隨著房地產(chǎn)市場的降溫，房企購地意愿明顯減弱，各地土地流拍案例增多，這都抑制了土地儲備規(guī)模的上升。

資料圖 中新經(jīng)緯 攝

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波進(jìn)一步指出，2019年一線城市的降溫更多將體現(xiàn)在成交量減少，二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，三四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯。

此外，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年分別有9個(gè)和24個(gè)城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。這個(gè)數(shù)字在2018年預(yù)計(jì)將超過40個(gè)。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，從總體上來看我們已經(jīng)不缺房子，這個(gè)判斷意味著，未來房地產(chǎn)市場的需求將主要來自于存量的流通。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，當(dāng)前商品房銷售市場下行的趨勢不改，所以從土地儲備計(jì)算公式的角度看，土地儲備去化周期依然會(huì)上行。(萬可義)

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