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28城樓面價下調(diào)、上千宅地流標 房企不敢拿地了

來源:中新經(jīng)緯    2018-12-13 14:04:22

房產(chǎn)交易從平穩(wěn)到冷淡,不過是近兩個月才出現(xiàn)的情況,而今年年初以來的土地市場,卻一直伴隨著拍賣溢價走低、流拍數(shù)量大幅上升。在嚴厲的樓市調(diào)控政策及土地出讓限制下,房企的拿地積極性正在逐漸降低。

土拍溢價率走低 多城樓面價下調(diào)

按照年初的計劃,北京今年建設(shè)用地計劃供應(yīng)4300萬平方米,其中住宅用地計劃供應(yīng)1000萬平方米,但從前11個月的數(shù)據(jù)來看,這一計劃幾乎難以完成。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計,北京2018年土地供應(yīng)計劃完成率為72%。近五年中,也僅有2017年完成了年度供地計劃,完成率為139%。

在住宅用地方面,北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月完成全年計劃供應(yīng)量的70%。1~11月,北京住宅用地累計供應(yīng)38宗,供應(yīng)總面積456萬平方米,環(huán)比下降63%;成交46宗,成交面積549萬平方米,環(huán)比下降43%;平均樓面價為每平方米2.39萬元,環(huán)比下降4%,這是五年來首次出現(xiàn)年度環(huán)比下跌;總成交金額為1311億元,環(huán)比下降45%;平均溢價率為16%,環(huán)比下降10%。

“很多城市都完不成今年的供地計劃,這與樓市調(diào)控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高、租賃與共有產(chǎn)權(quán)住房用地較多有關(guān)。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯如是說。

另一方面,溢價率走低甚至樓面價同比下調(diào),在多個城市出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,50個大城市賣地合計收入為3.27萬億元,在平均土地溢價率方面,50個城市中有45個城市出現(xiàn)溢價率下調(diào),占比達90%;28個城市出現(xiàn)了平均樓面價下調(diào),占比達56%,房企拿地積極性全面降溫。

在4個一線城市中,北京、上海、廣州、深圳的土地成交溢價率分別為13.88%、0.87%、10.6%、5.45%,北京、上海出現(xiàn)了同比大幅下滑,廣州、深圳同比微幅上漲;北京、上海、深圳的成交樓面價出現(xiàn)下調(diào),深圳更是同比下降-44.81%,廣州市樓面價則同比上漲46.41%。

中原地產(chǎn)研究中心稱,從熱點城市看,大部分城市溢價率均保持低位,溢價率基本在10%左右,明顯低于2015~2017年平均30%的溢價率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示,從2016年國慶節(jié)開始 ,全國一二線城市開啟了嚴格的樓市調(diào)控,在這種情況下,房企的資金壓力越來越大,雖然整體銷售量仍處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性降低。

謝逸楓稱,溢價率低與一線城市和部分核心二線城市出臺的“限地價”政策有直接關(guān)系,政府在有意控制地價,防止“地王”出現(xiàn)。

流標宅地超千塊 土地儲備上升

土地流標,也成為今年的常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至11月29日,一二線城市住宅土地年內(nèi)流標達282宗,是近六年來的最高記錄,同比上漲143%。年內(nèi),三四線城市住宅土地流標944宗,同比上漲了23%,疊加一二線城市,前11個月,住宅土地合計流標合計達1126塊。

除了與房企資金壓力有關(guān),宅地流標還受多種因素影響。張大偉稱,出讓土地的要求越來越多,特別是各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力加大的情況下,很難拿地。一些地塊并非城市熱門區(qū)域,也讓企業(yè)望而卻步。

資料圖 中新經(jīng)緯 攝

部分地塊掛牌價格過高是出現(xiàn)流標的主要原因之一。此外,史上最密集調(diào)控潮、“房住不炒”政策預(yù)期影響、房地產(chǎn)市場走勢分化等,導(dǎo)致大部分房企對土地市場的熱情逐漸降低,搶地積極性下降。

張大偉強調(diào):“目前來看,土地流標依然不是主流,流標土地占比依然非常低。但隨著樓市降溫持續(xù),土地流標數(shù)量可能會繼續(xù)增加。”

新房市場交易趨冷,土地儲備也會增加。易居研究院12月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,其監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比增長13.6%。

以土地儲備去化周期來看,100個城市中有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月,這意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。不過,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,上述城市購房政策總體偏緊,若未來市場交易有反彈,去化周期壓力會比預(yù)計的小一些。

“100城11月的土地儲備去化周期為19個月,目前正呈現(xiàn)上升趨勢,主要原因在于商品房交易降溫,進而影響了去化速度??紤]到商品房銷售市場將繼續(xù)下行,土地儲備去化周期則將持續(xù)反彈。不過對于一些去化周期小于12個月的城市,建議未來積極增加供地。”嚴躍進說。

市場或更冷 房企另類拿地增多

“巧婦難為無米之炊,沒有土地,房企連基本業(yè)務(wù)也難以開展。”張大偉說,“大量中型標桿房企在積極搶地,特別是業(yè)績目標從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的房企,它們成為搶地的主力。整體來看,房企拼規(guī)模趨勢加劇,調(diào)控雖在加碼,但仍要加速拿地。不過,資金面承受的壓力也很大。”

北京在建樓盤 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

臨近年底,一些城市也在積極推地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),截至目前,40個一二線大城市確定入市的土地多達1636宗,刷新最近數(shù)年記錄,其中住宅地塊多達553宗,也是近幾年月度最高值。張大偉預(yù)計,今年一二線城市土地市場將維持高位,明年或保持平穩(wěn)。

謝逸楓認為,如果調(diào)控不放松、商品房市場繼續(xù)冷淡、信貸融資趨緊,明年土地拍賣市場的成交量會比2018年要低一些。

面對限制較多的土地招拍掛市場,一些房企則以另類方式拿地。謝逸楓稱,一些大型房企通過股權(quán)收購、項目收購、第三方合作等方式,變相獲得土地使用權(quán),不僅補充了土地儲備,也減輕了資金壓力,而以這種方式拿地的比例正在增加。

“明年,房地產(chǎn)企業(yè)另類拿地的比例可能會更高。”謝逸楓說。

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