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京城平均樓面價(jià)為2.39萬元/平方米 北京地價(jià)5年來首降

來源:北京地價(jià)5年來首降    2018-12-13 14:04:22

2018年1-11月房企土地成交面積排行榜

國(guó)土局的交易大廳曾一度沸沸揚(yáng)揚(yáng),交易室內(nèi),各家開發(fā)商代表頻頻舉牌,甚至不乏相互間慪氣競(jìng)價(jià)的場(chǎng)景。而在交易室外,唯一的出口也早已被圍得水泄不通,媒體記者們通過監(jiān)控器等待著一個(gè)又一個(gè)地王的誕生。但在今年,這樣的熱鬧場(chǎng)面已經(jīng)少之又少了,參加土地拍賣的開發(fā)商代表幾乎都懷揣著明確的價(jià)格紅線,一旦競(jìng)價(jià)超過了紅線就絕對(duì)不再舉牌。正是在這樣的氛圍下,今年的土地成交熱度大降,舉牌競(jìng)價(jià)超過20輪的地塊就已經(jīng)算是競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的了,而絕大多數(shù)的土地都是在溢價(jià)率不足20%的狀況下成交的。根據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至今年11月底,北京成交住宅地塊的平均樓面價(jià)為2.39萬元/平方米,環(huán)比下降了4%,平均溢價(jià)率為16%,環(huán)比下降10%,這也是5年來,北京土地的成交價(jià)格首次出現(xiàn)下降。

12月賣地61.75億元 全部為低溢價(jià)成交

在11月份單日成交12宗土地,收入超300億元之后,土地供應(yīng)熱度不減。12月份市國(guó)土局繼續(xù)加推土地,截止到12月12日,新推出的4宗住宅用地全部位于順義區(qū),并且無一例外地都沒有經(jīng)歷激烈的競(jìng)價(jià),皆為低溢價(jià)成交,合計(jì)收金61.75億元。不僅如此,12月北京土地市場(chǎng)還將有7宗土地掛牌出讓。

最近加推的4宗地全部位于順義區(qū),其中12月5日出讓的兩宗土地,都是順義新城第13街區(qū)的住宅用地,一塊規(guī)劃建筑面積為42028平方米,起始價(jià)7.6億元,另一塊規(guī)劃面積為104180平方米,起始價(jià)19億元。兩宗土地限價(jià)一樣,均價(jià)售價(jià)均不超過43467元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過45640元/平方米,并且都執(zhí)行“70/90”政策。

沒有懸念,這兩宗土地最終均是低溢價(jià)成交,分別被華潤(rùn)和新城以8.85億元和23.3億元拿下。值得一提的是,此次新城在北京拿地,尚屬首次。

一周之后,12月11日,北京市土地交易市場(chǎng)又成交了2宗普通商品住宅用地,依舊采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式。這兩宗土地都位于順義區(qū)。一宗是順義新城牛欄山組團(tuán),另一宗是順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊。最終僅經(jīng)過了數(shù)輪競(jìng)價(jià),牛欄山地塊就被合景泰富以9.2億元競(jìng)得,溢價(jià)率為30% ,成交樓面地價(jià)為23880元/平方米。高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊則被 龍湖+首開+萬科+東方華美聯(lián)合體以20.4億元競(jìng)得,溢價(jià)率僅為7% ,成交樓面地價(jià)為31390元/平方米。

不難看出,四宗新成交的住宅用地全部是低溢價(jià)率成交,最高溢價(jià)30%,最低溢價(jià)僅7%。

北京青年報(bào)記者梳理今年土地成交發(fā)現(xiàn),今年北京經(jīng)營(yíng)性用地成交最高溢價(jià)率出現(xiàn)在今年1月份,京投發(fā)展在密云獲得的地塊,溢價(jià)率達(dá)50%,之后土地交易逐漸冷清,溢價(jià)率走低,即便競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的豐臺(tái)白盆窯地塊,經(jīng)過了64輪激烈爭(zhēng)奪,但最終的溢價(jià)率僅為25%。

地價(jià)平均2.39萬元/平方米 5年來首降

這種低溢價(jià)率已經(jīng)成為了今年土地交易的慣有模式,甚至直接導(dǎo)致全年的土地成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。

北京中原的數(shù)據(jù)顯示,今年截至11月底,在住宅用地方面,北京住宅用地累計(jì)成交46宗,成交面積549萬平方米,環(huán)比下降43%;平均樓面價(jià)為2.39萬元/平方米,環(huán)比下降4%,值得注意的是,這也是5年來北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)年度樓面地價(jià)環(huán)比下跌。總成交金額1311億,環(huán)比上年下降45%。平均溢價(jià)率為16%,環(huán)比下降10%。

很顯然無論是整體的土地價(jià)格還是溢價(jià)率都明顯下調(diào),樓市的冷風(fēng)已經(jīng)不僅僅局限于住宅交易中,土地市場(chǎng)同樣感同身受。

根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì),在今年北京土地市場(chǎng)成交的46宗住宅用地中,限競(jìng)房用地成交達(dá)35宗,成交面積421.54萬平方米(其中,25宗住宅用地執(zhí)行70/90政策),占比76%。截至今年11月底,北京土地市場(chǎng)限競(jìng)房供應(yīng)30宗,供應(yīng)面積354.18萬平方米,其中有5宗地塊已入市。

另外,除了限競(jìng)房,在今年的住宅成交用地中,共有產(chǎn)權(quán)用地成交10宗,成交面積114.94萬平方米,不限價(jià)住宅用地1宗,成交面積12.6萬平方米。而五六環(huán)之間住宅用地成交15宗,成交面積188.45萬平方米,成交量最多。

郊區(qū)拉低宅地樓面平均價(jià)

至于土地價(jià)格的下調(diào),根據(jù)我愛我家研究院的分析,除了市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)外,也與土地供應(yīng)多位于郊區(qū)有很大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示,11月居住類用地樓面價(jià)23390元/平方米,微低于前11個(gè)月居住類用地平均樓面價(jià)23879元/平方米,亦低于10月居住類用地樓面價(jià)31852元/平方米。11月重點(diǎn)成交的12宗居住類用地除2宗位于豐臺(tái)外,其他10宗均位于郊區(qū),尤其2宗位于遠(yuǎn)郊密云、延慶兩區(qū),成交樓面價(jià)僅6000+元/平方米,拉低整體市場(chǎng)均價(jià)。

溢價(jià)率方面,11月北京居住類用地成交溢價(jià)率為15.89%,相比10月13.41%上升2.48個(gè)百分點(diǎn)。但總體來說,溢價(jià)率仍然不高。在成交的15宗地中,有3宗地直接以起始價(jià)成交。

綜合來看,我愛我家市場(chǎng)研究院分析認(rèn)為:2018年,房企在京拿地更加理性和謹(jǐn)慎,成交土地溢價(jià)率相對(duì)不高,多塊土地以零溢價(jià)成交,甚至還出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。

供地計(jì)劃依舊沒有完成

土地遇冷也影響了供地節(jié)奏,從供應(yīng)計(jì)劃完成率來看,北京近5年中僅2015年、2017年完成了計(jì)劃供應(yīng)。2018年1-11月累計(jì)供應(yīng)住宅用地占全年計(jì)劃供應(yīng)量的70%。

截止到2018年11月底,供應(yīng)土地59宗,比去年同期減少45.37%;其中居住類供應(yīng)38宗,同比下降47.95%。成交土地65宗,比去年同期減少33.67%;其中居住類成交46宗,同比下降29.23%。

業(yè)內(nèi)人士表示,總體來看,今年土地市場(chǎng)明顯降溫,一方面跟供應(yīng)量減少有關(guān),另一方面今年相比往年明顯增多的流拍也直接影響土地成交量。

根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,今年北京市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4300公頃,其中國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)4100公頃,集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃,與2017年基本持平。國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃總量的4100公頃中,住宅用地計(jì)劃1000公頃,其中商品住宅650公頃,保障性安居工程用地350公頃。今年前11月的供應(yīng)土地建設(shè)用地面積僅363.69公頃,其中居住類為238.57公頃,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到北京全年土地供應(yīng)總指標(biāo)。與去年全年965.81公頃、居住類688.6公頃的供地規(guī)模相比,也相距甚遠(yuǎn)。預(yù)期12月仍將延續(xù)10月、11月的供地趨勢(shì),繼續(xù)加大供應(yīng)量。

房企拿地積極性方面,中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,今年1-11月,國(guó)企在京拿地29宗,成交面積376萬平方米,為市場(chǎng)拿地主力。

土地成交面積TOP10房企累計(jì)拿地35宗,成交面積505萬平方米,占年度市場(chǎng)71%。民企拿地12宗,成交面積140.79萬平方米,成交額164億元,拿地的最高金額為32.85億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,近兩年來,北京土地大量供應(yīng),逐漸形成了新房房源,增加了新房的供應(yīng)量,特別是限競(jìng)房的供應(yīng)量。在當(dāng)下北京市場(chǎng)處于調(diào)整中,不論是二手住宅、新建住宅的成交量均有所下調(diào)。部分購(gòu)房者開始陷入觀望。后期大量限競(jìng)房扎堆入市的區(qū)域,將會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,此類區(qū)域的限競(jìng)房去化難度將會(huì)逐漸加大。

我愛我家集團(tuán)研究院分析則指出,從近期溢價(jià)率表現(xiàn)和成交情況來看,政府在拍地價(jià)格甚至拍地條件上似乎也在嘗試作出相應(yīng)調(diào)整,以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì),也更貼合開發(fā)商的接受度,這可以一定程度上減少流拍的發(fā)生。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下,政府一方面正通過加大土地供應(yīng)的方式來緩解短缺的市場(chǎng)和高企的房?jī)r(jià),另一方面也在招拍掛市場(chǎng)等微觀層面上適時(shí)調(diào)整,以更好地達(dá)成調(diào)控目的和滿足市場(chǎng)多元化需求。

文/本報(bào)記者 李桁

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