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11月全國(guó)樓市整體退熱 房?jī)r(jià)虛高城市或有風(fēng)險(xiǎn)?

來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)    2018-12-05 11:31:55

2018年10月,燕郊售樓一條街,幾家售樓處店里店外不見一個(gè)看房客。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝

近期,全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn),對(duì)樓市的預(yù)期不再單一樂(lè)觀,房地產(chǎn)政策也基本沒(méi)有繼續(xù)加碼。有分析稱,少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱

全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示,11月,受重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)為每平方米15163元,環(huán)比下降0.3%。

其中,北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價(jià)分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元,與上月相比,四個(gè)城市二手房掛牌價(jià)均有小幅下降。

“在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下,11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量?jī)r(jià)來(lái)看,全國(guó)樓市整體進(jìn)入下行通道,住房向理性居住需求回歸。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),二手房方面,一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降;新房方面,一線漲幅持平、二線回落、三線微擴(kuò)。

購(gòu)房者信心指數(shù)降至近兩年的最低點(diǎn)。12月3日,58同城、安居客聯(lián)合中國(guó)社科院、華夏時(shí)報(bào)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》顯示,10月,購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%,為2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)。

“近兩年購(gòu)房者信心指數(shù)的最高點(diǎn)在2018年2月,此后一路下滑,反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期由樂(lè)觀向相對(duì)悲觀的轉(zhuǎn)變。”報(bào)告稱。

資料圖:工人操作挖掘機(jī)在山西太原一商品房建設(shè)工地施工作業(yè)。中新社記者 韋亮 攝

調(diào)控政策沒(méi)有繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)調(diào)控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》指出,在中央政治局會(huì)議定調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲后,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng),投資投機(jī)熱情下降。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性,部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。”報(bào)告稱。

值得注意的是,11月,房地產(chǎn)政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊,11月份,樓市相關(guān)的約束性政策銳減。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),11月以來(lái),各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次,相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認(rèn)為,房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過(guò),雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底,但依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示,如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn),不再加碼,但也暫時(shí)不會(huì)放松。

房?jī)r(jià)虛高城市或有風(fēng)險(xiǎn)

“短期內(nèi),一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降,三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。”《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》指出。

根據(jù)上述報(bào)告,一線城市重新成為樓市避風(fēng)港。一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng),受開發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫(kù)存變動(dòng)因素的影響較小,市場(chǎng)變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化,但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。

三四線城市樓市熱度難以為繼。調(diào)控政策向三四線城市延伸,使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。同時(shí),棚改貨幣化政策淡出,對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。

租賃市場(chǎng)將迎來(lái)大發(fā)展?

在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí),國(guó)家層面對(duì)租房市場(chǎng)的政策支持力度不斷加大。特別是對(duì)于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展,考慮到其租金收益率低、成本回收期長(zhǎng)的特性,相關(guān)部門給予了充分的金融政策支持。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》,北京、上海、深圳、成都、武漢等重點(diǎn)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速。2018年11月,全國(guó)品牌公寓信息發(fā)布量同比增長(zhǎng)83.37%。

不過(guò),在快速發(fā)展的過(guò)程中,長(zhǎng)租公寓利用金融杠桿加價(jià)爭(zhēng)奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報(bào)告稱,以北京為例,與2017年12月相比,北京2018年7月長(zhǎng)租公寓房源租金累計(jì)上漲13.04%,遠(yuǎn)高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年,部分城市房租上漲較快。除了長(zhǎng)租公寓利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源外,大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。

根據(jù)上述報(bào)告,在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下,雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通過(guò)一些曲折的形式表現(xiàn)出來(lái)。比如住房租金快速上漲等,就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

報(bào)告認(rèn)為,房屋租賃產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大發(fā)展,但租房市場(chǎng)有待進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度,多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源,包括加快公租房的建設(shè)與配租等。(記者 邱宇)

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