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站在十字路口的貴陽樓市:市場降溫,房價(jià)依然逆市上漲

來源:中新經(jīng)緯    2018-12-03 08:38:40

站在十字路口的貴陽樓市:市場降溫,房價(jià)依然逆市上漲

如果沒有去年的那一波飆漲,房子、房價(jià)與樓市這些令人焦慮的字眼甚至都不會(huì)出現(xiàn)在貴陽人茶余飯后的談話中。數(shù)個(gè)“超級大盤”的存在猶如蓄水池,將貴陽的房價(jià)在很長的一段時(shí)間內(nèi)按在了均價(jià)5000元以下。

貴陽人很少在“超級大盤”崛起的年代買不起房。情況是從2017年年中開始出現(xiàn)變化的。棚改的推進(jìn)、高鐵的開通等多種因素帶動(dòng)了一批資金進(jìn)入貴陽的樓市,貴陽房價(jià)隨之水漲船高。

“買漲不買跌”的心態(tài)驅(qū)使一部分貴陽本地人迅速進(jìn)入樓市。“擔(dān)心越漲越買不起,所以就趕緊買了安心。”一位貴陽當(dāng)?shù)厝吮硎尽5珱]有預(yù)料到的是,僅僅一年過去,貴陽的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。

2018年10月,那次因降價(jià)而遭到業(yè)主跳廣場舞維權(quán)的退房行動(dòng),被很多貴陽當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號(hào)。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪貴陽樓市的過程中,有不少樓盤價(jià)格也有小幅回調(diào)。

如今,站在十字路口的貴陽樓市,又將何去何從?

“蓄水池”

“在貴陽,幾乎每個(gè)人都會(huì)與花果園發(fā)生聯(lián)系。”在記者啟程前往貴陽調(diào)查采訪樓市前,一位貴陽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士如此描述花果園在貴陽的地位。

花果園是由貴州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商宏立城開發(fā)的項(xiàng)目,前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū)。

公開資料顯示,花果園項(xiàng)目總規(guī)劃面積10平方公里,總拆遷戶數(shù)20000余戶,涉及拆遷人口10多萬人。宏立城官方資料顯示,2018年,花果園常住人口已達(dá)到40萬,日均人口流量達(dá)到100萬人次。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道,花果園2012年在售項(xiàng)目的起價(jià)接近4000元/平方米,除去優(yōu)惠后,均價(jià)在4300元/平方米左右。

當(dāng)?shù)厝诵≡S向記者舉例,他購買的一套小戶型項(xiàng)目,首付14萬元,總價(jià)42萬元,目前月供在2800元左右。“說起來,也是因?yàn)榛ü麍@大開發(fā)的時(shí)期,我們家才能夠在貴陽買得起商品房的。”

在貴陽,與花果園相似的超級大盤,還有世紀(jì)城、中天未來方舟等。小許向記者回憶,作為開發(fā)較早的大盤,世紀(jì)城面世之初并不受貴陽當(dāng)?shù)厝说臍g迎。“當(dāng)時(shí)世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團(tuán)購房,一平米1500元,都沒人要,那位置太偏了。”

不可否認(rèn)的是,這些“超級大盤”的存在為貴陽增加了天量的供給,是平抑貴陽房價(jià)的“穩(wěn)定器”。

“很少有貴陽人沒房的。”一名房產(chǎn)中介指出。

從數(shù)據(jù)剖析,貴陽的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年,貴陽市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到79.6%,農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到92.5%。

上述房產(chǎn)研究人士還提到了一個(gè)觀點(diǎn):“從炒房的角度來看,把一手房收到手之后,你的對手盤是這些超級大盤,要跟海量的二手房去作競爭。這些二手房都是2013到2014年買進(jìn)的,成本非常低。就算貴陽去年很多一手盤到了9000多元每平米,二手房賣7000~8000元/平方米,都還是比較難出手。”

“猛進(jìn)”

從經(jīng)濟(jì)面看,貴陽這一輪房價(jià)上漲并非沒有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。貴陽近年來經(jīng)濟(jì)一直保持快速發(fā)展,2017年全國省會(huì)城市GDP增速的排名中,貴陽以11.3%的實(shí)際增速排全國第一,且為唯一兩位數(shù)增長城市。

貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級也是有目共睹的,其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注?!董h(huán)球網(wǎng)》的報(bào)道指出,2017年,貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達(dá)到16個(gè),大數(shù)據(jù)企業(yè)達(dá)到1200戶,實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入817億元,大數(shù)據(jù)企業(yè)納稅110億元。

但多名貴陽的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)上行并不能夠完全解釋貴陽去年房價(jià)飆漲的邏輯。“如果考慮這個(gè)因素,2015年貴陽就應(yīng)該迎來一波上漲了。當(dāng)時(shí)貴陽舉辦了數(shù)博會(huì),可以說是第一次被全國這么關(guān)注。”一名貴陽從事地產(chǎn)營銷的人士指出。

更多的貴陽人認(rèn)為,貴陽樓市的高歌猛進(jìn)是因?yàn)?ldquo;炒房族”和“拆遷戶”。在記者實(shí)地走訪貴陽樓盤以及與貴陽當(dāng)?shù)厝嗽L談的過程中,這兩個(gè)因素被頻繁提起。

“炒房”存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是,貴陽的“超級大盤”去年開始銷售接近尾聲。一名從事房地產(chǎn)顧問工作的人士指出:“有這些大盤存在,投資客是很難撼動(dòng)基本面的。又有大的開發(fā)商進(jìn)來,這個(gè)就比較好操作了。”

可以找到的事實(shí)依據(jù)是,《中國證券報(bào)》曾報(bào)道,2016年6月,一個(gè)炒房團(tuán)來到貴陽,并選擇地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū),計(jì)劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低,而且容易出手,從而達(dá)到抬高房價(jià)的目的。

與此同時(shí),棚改的進(jìn)程也幾乎與貴陽房價(jià)上漲的曲線保持一致的運(yùn)動(dòng)方向。根據(jù)《貴陽日報(bào)》,2016年12月16日,貴陽市集中啟動(dòng)涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個(gè)區(qū)(市、縣),兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),兩個(gè)市級平臺(tái)公司。

“其實(shí)都是一回事,無論是棚改還是炒房,都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽樓市的業(yè)內(nèi)人士向記者指出。

多種因素作用下,貴陽房價(jià)開啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2018年10月,貴陽的新房均價(jià)為11172元/平方米,去年同期僅為7377元/平方米。

“降溫”

2018年6月份,《央視財(cái)經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽樓市,那時(shí)候貴陽的樓市十分火熱。“位于貴陽市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心,雖然不是周末,雖然只是上午十點(diǎn)左右,但是這里早已聚集了不少買房的人,到處是一派熱鬧繁忙的景象。”

數(shù)個(gè)月過去,貴陽樓市與之前相比,已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪貴陽多個(gè)樓盤時(shí)所見到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場,都僅能見到零星兩三組客戶,即使是即將開盤的樓盤也是如此。

在觀山湖區(qū)一個(gè)即將開盤的樓盤現(xiàn)場,只有四五組前來咨詢的意向客戶。一名銷售表示,樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量:“總共推兩棟,600多套。從8月開始認(rèn)籌,現(xiàn)在認(rèn)籌的客戶差不多也是600組。”

已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤,去化率大多也并不十分理想。在一個(gè)已經(jīng)開盤一個(gè)月左右的樓盤現(xiàn)場,記者以購房者身份了解到,項(xiàng)目本期所推出的四棟住宅,去化率在七成左右,大戶型的去化率則更低。

除此以外,一些樓盤在價(jià)格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個(gè)樓盤銷售指出,之前這個(gè)盤均價(jià)在13500元/平方米,但最近“為了年底沖業(yè)績”,大概有幾百塊的優(yōu)惠,均價(jià)在12800~13200元/平方米。

一些為樓盤帶客的渠道銷售,感受則更為真切。一名國內(nèi)龍頭房企的貴陽公司員工指出,公司為他們每天都分配了樓盤帶看任務(wù):“每天要帶兩組,我每天就在各個(gè)樓盤前面轉(zhuǎn),碰運(yùn)氣。昨天沒完成任務(wù),我都被罰錢了。”

另一名為競爭樓盤帶客的行銷人員也指出,近兩個(gè)月,貴陽的市場已經(jīng)有所降溫了。“去年市場就很好,行情好的時(shí)候,我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差,但一般也就三四組,今天到現(xiàn)在(下午兩點(diǎn)),我就帶了你這一組。”

另一個(gè)重要的指標(biāo)是貴陽的貸款政策,記者了解到,近期貴陽在這方面已經(jīng)有所松綁。貴陽目前主要的房地產(chǎn)政策主要由貸款調(diào)節(jié),首次貸款都按照首套房認(rèn)定,長期以來,首付只需兩成,第二套房首付比例提高到三成。但是去年在貴陽市場火熱之時(shí),貴陽首套房首付比例大部分上調(diào)至三成。

不過多名中介、銷售人士向記者指出,最近這一首付比例已經(jīng)又調(diào)整至兩成。“前兩個(gè)月(7、8月的時(shí)候),那時(shí)候你要是首套房去批貸款,首付還要三成,現(xiàn)在不用了,你只要給兩成就行。”

與此同時(shí),貴陽土地市場的退潮也如影隨形。據(jù)貴陽市公共資源交易網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年10月,貴陽市成交土地32宗,總成交面積164.4萬平方米,環(huán)比下跌38.66%;供應(yīng)端,2018年10月貴陽市掛牌土地16宗,總掛牌面積43.3萬平方米,環(huán)比下降72.81%。

11月20日,貴陽市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布筑公資告(2018)地字第082號(hào)終止公告,QZ(18)063、QZ(18)064、QZ(18)065三宗地塊均終止出讓交易。據(jù)貴陽鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截止至目前,貴陽2018年土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計(jì)23宗,總面積逾90萬平方米。

“回歸”

市場降溫是從什么時(shí)候開始的?很多房地產(chǎn)銷售堅(jiān)信,是碧桂園花溪項(xiàng)目的維權(quán),人為地改變了市場的預(yù)期。事件的緣起是,2018年10月中下旬,貴陽花溪碧桂園一個(gè)在售項(xiàng)目由于降價(jià)銷售,遭到業(yè)主維權(quán)要求退房。

多名房地產(chǎn)銷售、中介將這起事件視作是市場出現(xiàn)變化的信號(hào)。“都是那個(gè)降價(jià)的樓盤,搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個(gè)盤位置不太好,但一說到降價(jià),很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售如是說。

但事實(shí)上,降溫的苗頭應(yīng)在更早之前就已經(jīng)出現(xiàn)。2018年5月,住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題先后約談了多座熱點(diǎn)城市,貴陽位列其中。

隨后貴陽出臺(tái)了調(diào)控新政。2018年5月14日,貴陽市人民政府發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng),完善住房供給結(jié)構(gòu),切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格,嚴(yán)格限制投機(jī)炒房,購買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓等行為。

貴陽銳理最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,貴陽的成交情況較為低迷。7月份貴陽市商品住宅成交12.65萬平方米,環(huán)比下降66.15%,同比下降82.50%;成交均價(jià)7025元/平方米,環(huán)比持平。

棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數(shù)。今年6月25日,國開行發(fā)布消息稱,將收回各地PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的審批權(quán),因此,有機(jī)構(gòu)預(yù)測,棚改貨幣化補(bǔ)償也將會(huì)逐步淡出,棚改將改為實(shí)物安置為主。

一些省市已經(jīng)降低實(shí)物安置的比例,貴陽目前對于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述,不過貴陽官方已經(jīng)開始關(guān)注到棚改資金的缺口問題。

據(jù)《貴陽晚報(bào)》報(bào)道,在貴陽市第十四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議第二次全體會(huì)議上,貴陽市人大常委會(huì)對貴陽市棚戶區(qū)城中村改造工作進(jìn)行評議時(shí)指出:“2018至2020年貴陽市棚戶區(qū)城中村改造2231萬平方米的目標(biāo),僅房屋征拆資金就需約1550億元,資金缺口較大。”

截至2018年8月底,貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元;爭取上級各類棚改補(bǔ)助資金14.25億元。

被貴陽人認(rèn)為是“房價(jià)推手”的投資客們,也已經(jīng)漸次離場。“今年6月份之后,被約談后,我預(yù)判到市場可能會(huì)出現(xiàn)變化,也讓身邊的人快點(diǎn)跑。‘731新政’提到‘抑制房價(jià)上漲’,我就知道沒戲了,都不能漲了還能干啥?那時(shí)候其實(shí)都跑得差不多了,我知道有人跑得慢,現(xiàn)在還有二三十套在手里套著。”一名貴陽當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

多數(shù)買家則具有更多的議價(jià)空間。“房價(jià)一漲沒房在售的會(huì)比較急切,但現(xiàn)在就會(huì)對比房子的位置、質(zhì)量,還有以后的升值空間等,會(huì)觀望一下。”一位意向購房者表示。

上述投資客認(rèn)為,從基本面來看,貴陽的城市仍還有吸引力,但短期已經(jīng)沒有上漲的動(dòng)力。近幾年產(chǎn)業(yè)升級,“貴漂”變多了,這部分人群會(huì)帶來一些需求。此外,貴陽好產(chǎn)品不多,改善性需求仍然旺盛,會(huì)有一批置換的客戶存在。“但是短期內(nèi),應(yīng)該是沒什么機(jī)會(huì)了,不能說漲,也不能說跌。”

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