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北京將供應7萬套限競房 龍頭房企“減一線”缺席拍地

來源:中國經濟網    2018-11-28 08:59:01

一日看盡12塊地花落別家,這或許是多數(shù)長期盤踞北京樓市的民營房企前日的內心感慨。望而卻步的背后是,未來兩年的北京樓市,共有產權房和限競房等政策性住房將繼續(xù)唱主角。

11月26日,北京一天出讓12宗經營性用地,一日賣地收入達316.46億元,創(chuàng)下單日成交地塊數(shù)量的新紀錄。這一看似熱鬧的土地盛況之下,卻意味著北京累計供應的限競房土地合計已達80塊。

據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,按照“70∕90”產品占大部分計算,北京已經出讓成交的土地將形成超過7萬套限競房。而2017年全年,北京新建商品房成交不足6萬套。不難看出,想在北京發(fā)展,已繞不開限競房。

或許,這才是龍頭房企未積極參與這一拍地盛宴的原因。正如合碩機構首席分析師郭毅所示,碧桂園、恒大在北京虛晃一槍后重回三、四線城市市場,融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴,華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊、萬科參與北七家地塊,最終顆粒無收。

“共有保證金”護航

復盤2018年全國各地的土地拍賣情況可知,今年上半年,北京曾遭遇多次流拍;下半年,全國土地市場頻繁出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,土地溢價率亦一路走低。今年年初,房企集中搶三、四線城市土地的現(xiàn)象已經不再。

在這種市場背景下,11月26日,北京順義區(qū)北小營鎮(zhèn)地塊在掛牌階段無人報名,當天拍賣時臨時摘牌停止出讓。而其余12塊土地,遍布順義、房山、昌平、豐臺、大興、延慶、密云7大區(qū)域,其中1宗為商業(yè)用地,要求競得人100%自持20年,3宗為共有產權住房用地,其余9宗均為“限競房”地塊。

需要注意的是,四環(huán)至五環(huán)位置共推出兩宗地塊,地塊均位于豐臺區(qū)白盆窯。這兩宗地塊曾規(guī)劃為共有產權用地推出,并于今年年初雙雙流拍。

郭毅表示,此次規(guī)土委將地塊的產品性質修改為限競房再次推出,限售價格由此前的43000元/平方米提高至均價67702元/平方米,最高不超過71087元/平方米,而起始樓面價僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米,為房企預留了一定的利潤空間,且相比共有產權房,限競房雖然售價大幅提升,但對購房者資質要求較為寬松,產品局限性也更小,且產品和定價與四環(huán)的城市地段更為匹配,因此市場定位相對清晰,去化壓力較小,加之利潤合理,因此得以順利出讓。

值得關注的是,在以往的土拍活動中,一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中,競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。

共享保證金的制度,相當于用原本只夠報名一宗地的資金,現(xiàn)在可用于報名競買兩宗地甚至三宗地,增加了土地拍賣的企業(yè)數(shù),無疑資金本就緊張的房企多了一次參拍機會。

有業(yè)內人士稱,這或許是現(xiàn)場30余家房企參與土地拍賣的原因,其中不乏萬科、華潤等房企參與,也有首開、金地、華發(fā)、住總等企業(yè)。

中鐵系花129億元重倉京城

以往的“招拍掛”大戶萬科、華潤雖然都參與了此次的土拍盛宴,但最終結果是出價意愿并不強,最終均未摘得心儀地塊。而與TOP10房企冷對北京土拍不同的是,闊別北京已久的富力、佳兆業(yè)回歸,謀求千億元的華發(fā)、新城現(xiàn)身土地二級市場,抄底北京的意圖顯露無遺。

但最終的贏家,是中鐵。據(jù)媒體統(tǒng)計,繼中鐵諾德70.2億元總價摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后,中鐵置業(yè)以58.4億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊。

而北京中鐵諾德房地產開發(fā)有限公司是中鐵建工集團的全資子公司,中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業(yè)集團北京有限公司則為中鐵置業(yè)的全資子公司,中鐵置業(yè)同為中國中鐵的全資子公司。

如此算來,中鐵諾德與中鐵置業(yè)同為中鐵系子公司。這意味著中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區(qū)兩宗地塊,新增土地儲備10.19萬平方米,可謂是大手筆。

值得一提的是,相對于民營龍頭房企的缺席和望而卻步,住總、北京城建等其他國資背景的房企則均有收獲。

實際上,從北京目前限競房的供應和成交情況來看,北京年內累計入市限競房項目合計31個項目39期,供應限競房套數(shù)為18580套,面積為216.5萬平方米,網簽銷售套數(shù)為3391套,簽約比例只有18.3%。按照最近入市的節(jié)奏看,預計2018年,限競房將積壓庫存超過1000億元。

而據(jù)記者了解,不少限競房面臨著還沒入市就開始降價的局面,這或許是一些房企不得不縮減對北京市場投資的原因。因為,利潤低,擠壓時間比預期長,周轉速度慢。

對此,郭毅表示,TOP10房企去年在土地市場斬獲頗豐,但同時也背負了沉重的庫存壓力。但從長遠來看,北京房地產市場的需求依然堅實,抓住有利時機,進軍核心城市,有利于在市場逐漸見頂?shù)陌足y時代贏得更大的成長機會。

關鍵詞: 供應 限竟房 拍地

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