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全國樓市調(diào)整月余:小幅降價為主 長期走勢難預料

來源:中新經(jīng)緯    2018-11-07 10:38:30

“郊區(qū)已開始降價,市區(qū)也有幾個特價樓盤,我還是想再等等。”

從9月底開始,星星點點的樓市降價消息逐漸匯成一場疾風驟雨,交易趨冷的市場狀態(tài)席卷了全國許多城市,僅僅一個多月的時間,就改變了大多數(shù)市場參與者對房地產(chǎn)市場的態(tài)度。

事實上,中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn),除少量前期漲幅過大的城市出現(xiàn)較大幅度價格回調(diào)外,絕大多數(shù)城市并未出現(xiàn)明顯的降價,而降價的多出現(xiàn)在城市郊區(qū)。房企在價格調(diào)整上也表現(xiàn)得“扭扭捏捏”,多以限時限量特價房、精裝房改為毛坯房交付、送車位等方式變相降價,直接調(diào)整價格的并不多見。

市場轉(zhuǎn)冷雖已成事實,但會有多大幅度地回調(diào),仍然難以預料。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整,但由于樓市受政策影響較大,長期走勢難以做出明確判斷。

觀望情緒漸濃 熱點城市成交量下跌

樓盤 中新經(jīng)緯薛宇飛 攝

27歲的劉暉(化名)這兩天正在河南鄭州看房,雖然房子是為結(jié)婚準備的,婚禮也已經(jīng)在籌備中了,但他并不著急入手,他說:“郊區(qū)樓盤已經(jīng)開始降價,市區(qū)也出現(xiàn)了幾個特價樓盤,我還是想再等等。”

該城市的一家大型房產(chǎn)交易平臺的工作人員對中新經(jīng)緯表示,限購限貸后,投資客基本被擠了出去,現(xiàn)在的客戶以剛需族和換房族為主,而這類購房者對價格比較敏感,觀望的人比較多。她說:“市區(qū)的房價目前比較平穩(wěn),客戶也不著急,都在慢慢選。”

克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,10月,鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%,環(huán)比下跌21%,較2018年月平均成交面積低10%。

成交面積萎縮的情況在許多城市都已出現(xiàn)。上述機構(gòu)稱,10月,在機構(gòu)監(jiān)測的29個重點城市中,商品住宅成交面積為2302萬平方米,同比增長9%,環(huán)比下降6%,當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。

其中,一線城市成交低位回升態(tài)勢在10月戛然而止,同比、環(huán)比齊跌,環(huán)比銳減45%,同比微跌3%。二三線城市成交量環(huán)比持平,同比增長10%。各城市市場熱度持續(xù)分化,成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度,同比、環(huán)比齊增;長沙、杭州、蘇州、青島、南京等城市市場降溫明顯,預計后市成交仍將保持小幅微降。

中原地產(chǎn)研究中心也稱,今年“金九銀十”成色不足,大部分熱點城市商品房成交量均出現(xiàn)環(huán)比下行,10月,其監(jiān)測的20個熱點城市合計成交1448萬平方米,環(huán)比下調(diào)11%。

“‘金九銀十’實際上是傳統(tǒng)概念,現(xiàn)在已經(jīng)不存在了。以前冬季施工困難,零度以下基本就不能施工,開發(fā)商必須在9~10月把房子預售出去,所以這兩個月成交占比非常高,但隨著技術(shù)的提高,這一問題已經(jīng)不存在。從最近幾年的市場看,受長假影響,9~10月整體成交量都低于11~12月。”張大偉說。

成交不振也導致庫存有所上升??硕鸬禺a(chǎn)研究中心稱,10月份半數(shù)以上熱點城市庫存面積環(huán)比小幅回升,但漲幅均在10%以內(nèi),同比則漲多跌少。

整體降幅不大 分化較為嚴重

房地產(chǎn) 中新經(jīng)緯賈亦夫 攝

相比成交量,房價只是部分地方出現(xiàn)小幅下降,僅用漲或者跌來描述市場,則有失偏頗。分化不僅出現(xiàn)在城市與城市之間,城市內(nèi)部也存在不同的表現(xiàn)。

從8月中旬開始,天津津南區(qū)某大型樓盤就一次次推出優(yōu)惠促銷活動,從未間斷。8月中旬推出“8周年慶,感恩大促”的優(yōu)惠活動;9月中下旬,以“中秋巨獻”名義推出特價房,并且限制交易時間與交易數(shù)量;國慶期間推出兩棟特價樓,聲稱數(shù)量不多,優(yōu)惠活動會盡快結(jié)束。

然而,9月底的樓市已經(jīng)明顯遇冷,地處天津市郊的上述樓盤即便推出特價房,也難以短期售完。中新經(jīng)緯11月5日向一位房產(chǎn)中介詢問得知,上述樓盤優(yōu)惠活動雖然已經(jīng)結(jié)束,但價格與之前相差不多,小戶型住宅最低價為1.2萬多元/平方米。

9月底以來,以特價房、精裝房改為毛坯房交付、贈送車位等促銷手段代替直接降價,在許多城市已十分常見。張大偉稱,變相降價的方式相對緩和,也在一定程度上說明降價并不明顯。但這種價格調(diào)整容易陷入“價格黑洞”,導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以反映真實的市場價格。

張大偉認為,現(xiàn)階段出現(xiàn)降價的城市僅限于一線城市和一些二線城市,且整體降價幅度有限,大多數(shù)城市處于持平狀態(tài)。而在一些三四線城市,還存在價格上漲的情況。

從58安居客房產(chǎn)研究院重點監(jiān)測的全國67城房價來看,三四線城市的房產(chǎn)交易市場較為活躍,在10月城市新房房價環(huán)比漲幅排行榜上,保定、岳陽、徐州、烏魯木齊、大連位列前五,其中,保定以5.3%的環(huán)比增幅位居第一。找房熱度上,三四線城市熱度明顯回升。

“從下跌的城市看,更多的還是體現(xiàn)在大城市的部分項目上,整個區(qū)域不見得都在下跌。部分城市近期供應增加,也容易帶動房價下調(diào)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯表示,從成交量上看,房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了拐點,定價也有所松動,但整體降幅不大。對購房者而言,由于房貸利率上調(diào),實際買房負擔并未減少。

短期仍將回調(diào) 長期難以預料

樓市 中新經(jīng)緯張澍楠 攝

這場樓市調(diào)整,或許只是剛剛開始。多位業(yè)內(nèi)人士認為,未來幾個月,房價仍有回調(diào)可能。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為,在政策從緊基調(diào)不變的情況下,未來兩個月,商品房整體成交量價不會出現(xiàn)明顯波動,但2018年積蓄的下拉力可能在2019年上半年顯現(xiàn)出來,房地產(chǎn)市場或出現(xiàn)降價潮擴大、熱點城市遇冷的情況。一線城市降溫會更為明顯,有價無市的局面將更多出現(xiàn)在部分一線城市。

張大偉稱,之前支撐市場上漲的三線城市,最近都上漲乏力,熱點一二線城市逐漸出現(xiàn)了全面降溫的趨勢。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量,以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。

不過,嚴躍進表示,目前這一波降價,除了受資金面影響,也與樓盤密集供應有關,這個時候必須降價。但11月份以后,若是銷售回款不錯,房企定價策略可能會趨于強硬。

對于房地產(chǎn)市場的長期走勢,不少專家比較樂觀。“年底利好消息比較多,如房貸利率或見頂、放貸節(jié)奏加快等,會對市場交易產(chǎn)生一定影響。市場情緒雖然悲觀,但供應量在增加,如果政策配合到位,市場交易完全可以恢復。”嚴躍進說,此前的房地產(chǎn)周期都呈現(xiàn)出漲多跌少、漲易跌難的趨勢,因此,后續(xù)看漲的動力依然很強。

謝逸楓認為,從現(xiàn)在到明年一季度,房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢。但受庫存減少、棚改政策仍有操作空間、財政收入壓力加大等因素影響,明年房價上漲的壓力較大。

對未來兩年的市場走勢,同策研究院給出了詳細的判斷。同策研究院預計,一線、強二線城市在2018年量穩(wěn)價跌,2019年量升,2020年價格上漲,但漲價空間有限;弱二線城市2018年量縮價漲,2019年量穩(wěn),2020年價格下跌,但幅度有限;三四線城市市場分化,都市圈內(nèi)三四線城市的未來趨勢與強二線城市類似,其他三四線城市目前處于上升期,盡管棚改工作進入后半場,未來仍存在結(jié)構(gòu)性機會。

但張大偉稱,由于房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響較大,而政策走向又難以預料,對于房地產(chǎn)市場的長期走勢,很難有一個明確的判斷。

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