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房地產(chǎn)稅已具備開征條件 業(yè)內(nèi)稱與降房價關(guān)系不大

來源:北青網(wǎng)    2018-09-20 10:27:20

傳了多年的房地產(chǎn)稅已具備開征條件 業(yè)內(nèi)認(rèn)為房地產(chǎn)稅與降房價關(guān)系不大

房地產(chǎn)稅這把“劍”終于要落下了

不久前,《人民日報》公布了十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃,包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目,擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。后來有法工委副主任解釋,5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃,將在任期內(nèi)或者條件成熟時提請審議,其中就包括房地產(chǎn)稅法。于是就有了房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請審議的說法。

正是這樣的說法,竟然在樓市里出現(xiàn)了截然相反的兩個觀點,有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅來不了了,起碼這幾年沒戲了,5年才審議,那就是說離面世還早著呢。而另一派人則認(rèn)為,5年內(nèi)提請審議只是給了一個底線,房地產(chǎn)稅這把“劍”甚至可能在5年內(nèi)的任何一個時點出臺。

爭議也代表著房地產(chǎn)稅足夠重要,影響足夠大,稍有風(fēng)吹草動就會產(chǎn)生各種解讀。畢竟房子在過去很多年里都是財富的象征,而一旦在持有環(huán)節(jié)開始征稅,甚至對多套房使用懲罰性稅率,勢必對房地產(chǎn)慣有的購買、持有思維產(chǎn)生巨大沖擊。那么房地產(chǎn)稅是否做好了出臺準(zhǔn)備呢?是否會影響房價呢?針對這些關(guān)注度較高的問題,北京青年報記者專訪了多位業(yè)內(nèi)學(xué)者,也包括原全國人大財經(jīng)委的立法專家,將給您一個盡可能全面清晰的答案。

房地產(chǎn)稅征收條件越來越成熟

多年來,持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是懸在樓市頭上的達(dá)摩克利斯之劍,隨時都有可能落下,卻始終沒有落下。為什么房地產(chǎn)稅的征收總是雷聲大雨點小呢?

實際上主要是因為此前的征收條件并不成熟。立法專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)教朱少平教授告訴《北京青年報》記者,嚴(yán)格來說,我們的房產(chǎn)稅一直都在征收,只不過目前這種稅不包括住宅地產(chǎn)。熱議的房地產(chǎn)稅可能涉及住宅或土地,牽扯面大,設(shè)計問題多,比如是否只對新房征收,還是包括舊房也都要征;是按買房時的價格征稅還是按照評估價征稅;評估價是統(tǒng)一價,還是不同區(qū)域各有不同;征收體系怎么設(shè)計;如何平衡財政收入與老百姓的負(fù)擔(dān)等等問題都要各方面審議和逐漸探討研究,統(tǒng)一意見。這也導(dǎo)致了歷時多年房地產(chǎn)稅都只存在于討論中。

58安居客首席分析師張波也表示,房地產(chǎn)稅的立法到征收有三大難題,導(dǎo)致了遲遲不能出臺。難題一是“評估值”的確定,房地產(chǎn)稅征收的稅基是對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房的“評估值”,評估值本身的確認(rèn)就是一個復(fù)雜的計算過程,涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定,全國一刀切的稅率方式并非適合于全國,更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬,尤其是高房價并不意味著高收入,房地產(chǎn)稅很可能加重一些人的生活負(fù)擔(dān)。對此,張波以微觀案例為例,現(xiàn)在北京、上海很多內(nèi)城區(qū)的老房子都是價值1000萬元以上的,但生活在里面的家庭并非富裕家庭,年收入不會超過20萬,如果按照1%的稅率計算,一年被收走10萬元,對于這些個家庭來說會是沉重的負(fù)擔(dān)。正是因為這些難點導(dǎo)致了房地產(chǎn)稅的出臺一直以來非常慎重,官方始終沒有給出明確時間表。

朱少平表示,房地產(chǎn)稅的征收確實存在一些難題,但并非不可解決。過去沒有出臺是因為一直沒有抓手,直到十八屆三中全會以后,才確定組織班子去研究,去正式起草,確定了先立法再征收的過程,房地產(chǎn)稅的立法過程才得以加快。

另外,上海和重慶在2010年里開始試驗征收房地產(chǎn)稅后,全國范圍內(nèi)卻一直沒有落實。這里有一個重要因素就是信息不全,以前是根本不知道每個人有多少套房子,但現(xiàn)在已經(jīng)完成了住房信息全面聯(lián)網(wǎng),一個人在全國有多少套房子,全都一目了然,再加上國稅和地稅的合并,這就為房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的計征創(chuàng)造了有利條件。屆時,有可能旅游房產(chǎn)、老家房產(chǎn)、郊區(qū)房產(chǎn)、市中心房產(chǎn)都要組合在一起,統(tǒng)一計算稅率。這也給房地產(chǎn)稅征收提供了基礎(chǔ)條件。

由此可見,房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)條件已初步具備,越來越多的權(quán)威部門和經(jīng)濟(jì)學(xué)者開始表態(tài),意味著這次房地產(chǎn)稅是真的要來了。

暫無明確時間表 隨時可能立法審議

既然房地產(chǎn)稅要開征,那么何時征收同樣存在分歧。當(dāng)前房地產(chǎn)稅提交人大審議的時間表,就存在著各種說法,有說最快年底的,也有說5年以后的。對此,朱少平告訴北青報記者,以他在全國人大財經(jīng)委工作近20年的經(jīng)驗來看,目前所有關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺時間表的說法都是站不住腳的。

朱少平解釋說,像統(tǒng)計局發(fā)言人的表態(tài)(中央將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅),只是該部門描述的房地產(chǎn)稅推進(jìn)工作的狀況,并不表明立法或征稅的具體時間。“是單個部門的建議,并不意味著具體的時間表??梢钥隙ǖ氖?,自從十八屆三中全會明確了先立法、后征收的房地產(chǎn)稅工作原則后,立法推進(jìn)工作一直在積極進(jìn)行。”朱少平告訴北青報記者,我國立法規(guī)劃項目通常分兩類:第一類屬于所謂的必成項目,即條件比較成熟,通過大家的工作,爭取一定提請審議的項目。第二類是條件不成熟,列入立法規(guī)劃,積極研究推動,條件成熟可以提請審議的項目。也就是說,列入第一類規(guī)劃的立法項目可能性很大。房地產(chǎn)稅就被列入了一類規(guī)劃,也表明立法機(jī)關(guān)的態(tài)度,即希望積極做工作,爭取早日出臺。

像房地產(chǎn)稅被列入一類審議,就是表明了官方的態(tài)度,雖然沒有說具體出臺日期,但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺,這其中可能兩年就審議完了,也可能爭議較大5年都很難出臺。只能說房地產(chǎn)稅是關(guān)系重大的新稅法,還沒有具體時間表。不過,一般列入一類規(guī)劃的,沒有特殊情況,極大可能是會盡快提交審議的。

對于從審議到實施的過程,朱少平表示,任何時候草案成熟都可以提請審議,提請了審議也要經(jīng)過多次討論修改,按照全國人大常委會法律審議程序,一般草案要審議三次,沒有大的問題會在第三次進(jìn)行表決,如果表決通過了,才能按法律規(guī)定的時間開征這一稅種。

朱少平表示,按照全國人大常委會做法,在第二稿審議后,如果該法案與人民群眾利益密切相關(guān),可能還要發(fā)向全國征求意見。在這個過程中,有重大問題存在重大爭議的,審議可能持續(xù)較長時間。比如證券法,早在2005年4月份就提交審議,但現(xiàn)在還沒有第三次審議。所以,如果房地產(chǎn)稅的征收各方面爭議大,爭議多,有可能拖得時間會長一些。當(dāng)然,如果立法爭議不大,也不排除立法與實施進(jìn)度都會快一些。

除此之外,一些業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為3年周期的可能性較大,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴北青報記者,眼下房地產(chǎn)稅出臺的條件越來越充分。“我樂觀的想法是2020年前出臺,今年出臺的可能性不大。”

財經(jīng)專家齊俊杰也持類似觀點,他認(rèn)為雖然房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨,征收條件也正在成熟,但這畢竟是一次重要的稅制改革,甚至要先出臺房地產(chǎn)稅法,既然是立法就有它必然要走的程序,并不是明天下一個文就能夠出來的。從這個角度來說,明年想出臺房地產(chǎn)稅是幾乎不可能的,他預(yù)計,最樂觀的情況也要等到2021年或者2022年才會出臺執(zhí)行。

重慶、上海模式基礎(chǔ)上改良 先征后調(diào)

談及未來房地產(chǎn)稅會如何征收時,很多專家學(xué)者都認(rèn)為,在現(xiàn)有的重慶、上海模式基礎(chǔ)上進(jìn)行改良,是最可行的方式。

朱少平告訴北青報記者,房地產(chǎn)稅目前還沒有公布任何細(xì)則,但他認(rèn)為最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整,形成方案。他認(rèn)為,無論怎么調(diào),都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開征,如果是家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開始征收房地產(chǎn)稅,很可能會產(chǎn)生巨大的社會問題,會有一大批人為了避稅而選擇離婚,會激增離婚率,導(dǎo)致現(xiàn)有家庭分裂。因此根據(jù)這個思路,還應(yīng)該對多套房實施懲罰性稅率,在原有征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上,對多套房提征高稅。

另外,58安居客首席分析師張波也表示,房地產(chǎn)稅的征收方式會參考目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點模式,對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照“評估值”按比例征收房地產(chǎn)稅,很多人可能會認(rèn)為會造成稅賦過高,但稅賦高低和采用“評估值”征收并不存在直接因果關(guān)系,影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率,換言之,按評估值征收也并不意味著會采用歐美國家2%-4%的稅率征收。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期來看,要先從增量開始:從之前已經(jīng)有的試點看,房地產(chǎn)稅都是從新增量開始試點,這樣政策落地的難度小,上海、重慶都是先從增量開始,但這并不意味著房地產(chǎn)稅在這些城市就不會擴(kuò)大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

對于市場中各種不同方式征收房地產(chǎn)稅的聲音,朱少平告訴北青報記者,房地產(chǎn)稅從最開始提出,一直都在積極推動當(dāng)中,全國人大也一直有論證問題,要不要立法,立什么法,應(yīng)該怎么征稅,涉及利益怎么平衡,程序如何走等等都在研究過程中。他認(rèn)為,存在分歧是正常的,但可以先出臺征收,隨后隨時調(diào)整。

“我們的很多法律都是這樣的,比如合同法,最早叫做經(jīng)濟(jì)合同法,后來又有了涉外經(jīng)濟(jì)合同法,再回來有了技術(shù)合同法。一個合同法,三個法律。這就是第一個階段,由單行法律在實踐后,逐漸合理,逐漸補充豐富,逐漸形成體系。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅跟這個道理是一樣的。”朱少平表示,因為理論上存在爭議,客觀上涉及的房產(chǎn)問題又比較復(fù)雜,所以可以先征收試試,隨后調(diào)整,最終會形成一套完整的體系。

房地產(chǎn)稅與抑制房價關(guān)系不大

不少人認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺就是為了抑制房價,因此翹首期盼房地產(chǎn)稅的落地。但實際上,在大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的眼里,房地產(chǎn)稅與抑制房價關(guān)系并不大。

張波認(rèn)為,房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房價,而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀,達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易,變相減少了存量房供應(yīng);另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者,變相抬高房價。房地產(chǎn)稅立法后,誰持有誰納稅的方式會更合理。此外,房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比,后者是一次性收入,容易造成地方政府的短期行為,通過房地產(chǎn)稅收則變成長期現(xiàn)金流,細(xì)水長流的方式更能讓地方政府著眼于長遠(yuǎn)。

不過張波也表示,房地產(chǎn)稅雖然不能調(diào)節(jié)房價,但結(jié)合其他長效機(jī)制會極大改變?nèi)藗儗τ诜慨a(chǎn)投資的預(yù)期。房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制的組成部分,未來稅收制度結(jié)合土地制度、住房制度、金融制度等多種長效機(jī)制手段將對于房產(chǎn)投資的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的,影響也會更為深遠(yuǎn)。

朱少平也認(rèn)為房地產(chǎn)稅對于抑制房價的作用不會太大,像上海和重慶的征收經(jīng)驗來看,并沒有對房價產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)稅說到底就是財產(chǎn)稅,誰持有這個財產(chǎn)誰應(yīng)該交稅,稅的目的是解決地方政府運行中的資金問題,世界各國的房地產(chǎn)稅都是這樣的,是為了解決地方政府資金不足的問題,并不是通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入,解決收入問題,也不是為了降房價。朱少平補充道,實際上,房地產(chǎn)稅的立法初衷,就是為了調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu),補充地方稅源,調(diào)控房價只是附帶的預(yù)期。

文/本報記者 李桁

備注:立法專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱少平教授原為全國人大財經(jīng)委法案室主任

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