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傳了多年的房地產(chǎn)稅已具備開征條件 業(yè)內(nèi)認(rèn)為房地產(chǎn)稅與降房價關(guān)系不大

房地產(chǎn)稅這把“劍”終于要落下了

不久前，《人民日報》公布了十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。后來有法工委副主任解釋，5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，將在任期內(nèi)或者條件成熟時提請審議，其中就包括房地產(chǎn)稅法。于是就有了房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請審議的說法。

正是這樣的說法，竟然在樓市里出現(xiàn)了截然相反的兩個觀點，有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅來不了了，起碼這幾年沒戲了，5年才審議，那就是說離面世還早著呢。而另一派人則認(rèn)為，5年內(nèi)提請審議只是給了一個底線，房地產(chǎn)稅這把“劍”甚至可能在5年內(nèi)的任何一個時點出臺。

爭議也代表著房地產(chǎn)稅足夠重要，影響足夠大，稍有風(fēng)吹草動就會產(chǎn)生各種解讀。畢竟房子在過去很多年里都是財富的象征，而一旦在持有環(huán)節(jié)開始征稅，甚至對多套房使用懲罰性稅率，勢必對房地產(chǎn)慣有的購買、持有思維產(chǎn)生巨大沖擊。那么房地產(chǎn)稅是否做好了出臺準(zhǔn)備呢?是否會影響房價呢?針對這些關(guān)注度較高的問題，北京青年報記者專訪了多位業(yè)內(nèi)學(xué)者，也包括原全國人大財經(jīng)委的立法專家，將給您一個盡可能全面清晰的答案。

房地產(chǎn)稅征收條件越來越成熟

多年來，持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是懸在樓市頭上的達(dá)摩克利斯之劍，隨時都有可能落下，卻始終沒有落下。為什么房地產(chǎn)稅的征收總是雷聲大雨點小呢?

實際上主要是因為此前的征收條件并不成熟。立法專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)教朱少平教授告訴《北京青年報》記者，嚴(yán)格來說，我們的房產(chǎn)稅一直都在征收，只不過目前這種稅不包括住宅地產(chǎn)。熱議的房地產(chǎn)稅可能涉及住宅或土地，牽扯面大，設(shè)計問題多，比如是否只對新房征收，還是包括舊房也都要征;是按買房時的價格征稅還是按照評估價征稅;評估價是統(tǒng)一價，還是不同區(qū)域各有不同;征收體系怎么設(shè)計;如何平衡財政收入與老百姓的負(fù)擔(dān)等等問題都要各方面審議和逐漸探討研究，統(tǒng)一意見。這也導(dǎo)致了歷時多年房地產(chǎn)稅都只存在于討論中。

58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的立法到征收有三大難題，導(dǎo)致了遲遲不能出臺。難題一是“評估值”的確定，房地產(chǎn)稅征收的稅基是對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房的“評估值”，評估值本身的確認(rèn)就是一個復(fù)雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定，全國一刀切的稅率方式并非適合于全國，更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬，尤其是高房價并不意味著高收入，房地產(chǎn)稅很可能加重一些人的生活負(fù)擔(dān)。對此，張波以微觀案例為例，現(xiàn)在北京、上海很多內(nèi)城區(qū)的老房子都是價值1000萬元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不會超過20萬，如果按照1%的稅率計算，一年被收走10萬元，對于這些個家庭來說會是沉重的負(fù)擔(dān)。正是因為這些難點導(dǎo)致了房地產(chǎn)稅的出臺一直以來非常慎重，官方始終沒有給出明確時間表。

朱少平表示，房地產(chǎn)稅的征收確實存在一些難題，但并非不可解決。過去沒有出臺是因為一直沒有抓手，直到十八屆三中全會以后，才確定組織班子去研究，去正式起草，確定了先立法再征收的過程，房地產(chǎn)稅的立法過程才得以加快。

另外，上海和重慶在2010年里開始試驗征收房地產(chǎn)稅后，全國范圍內(nèi)卻一直沒有落實。這里有一個重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每個人有多少套房子，但現(xiàn)在已經(jīng)完成了住房信息全面聯(lián)網(wǎng)，一個人在全國有多少套房子，全都一目了然，再加上國稅和地稅的合并，這就為房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的計征創(chuàng)造了有利條件。屆時，有可能旅游房產(chǎn)、老家房產(chǎn)、郊區(qū)房產(chǎn)、市中心房產(chǎn)都要組合在一起，統(tǒng)一計算稅率。這也給房地產(chǎn)稅征收提供了基礎(chǔ)條件。

由此可見，房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)條件已初步具備，越來越多的權(quán)威部門和經(jīng)濟(jì)學(xué)者開始表態(tài)，意味著這次房地產(chǎn)稅是真的要來了。

暫無明確時間表 隨時可能立法審議

既然房地產(chǎn)稅要開征，那么何時征收同樣存在分歧。當(dāng)前房地產(chǎn)稅提交人大審議的時間表，就存在著各種說法，有說最快年底的，也有說5年以后的。對此，朱少平告訴北青報記者，以他在全國人大財經(jīng)委工作近20年的經(jīng)驗來看，目前所有關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺時間表的說法都是站不住腳的。

朱少平解釋說，像統(tǒng)計局發(fā)言人的表態(tài)(中央將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅)，只是該部門描述的房地產(chǎn)稅推進(jìn)工作的狀況，并不表明立法或征稅的具體時間。“是單個部門的建議，并不意味著具體的時間表?？梢钥隙ǖ氖?，自從十八屆三中全會明確了先立法、后征收的房地產(chǎn)稅工作原則后，立法推進(jìn)工作一直在積極進(jìn)行。”朱少平告訴北青報記者，我國立法規(guī)劃項目通常分兩類：第一類屬于所謂的必成項目，即條件比較成熟，通過大家的工作，爭取一定提請審議的項目。第二類是條件不成熟，列入立法規(guī)劃，積極研究推動，條件成熟可以提請審議的項目。也就是說，列入第一類規(guī)劃的立法項目可能性很大。房地產(chǎn)稅就被列入了一類規(guī)劃，也表明立法機(jī)關(guān)的態(tài)度，即希望積極做工作，爭取早日出臺。

像房地產(chǎn)稅被列入一類審議，就是表明了官方的態(tài)度，雖然沒有說具體出臺日期，但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭議較大5年都很難出臺。只能說房地產(chǎn)稅是關(guān)系重大的新稅法，還沒有具體時間表。不過，一般列入一類規(guī)劃的，沒有特殊情況，極大可能是會盡快提交審議的。

對于從審議到實施的過程，朱少平表示，任何時候草案成熟都可以提請審議，提請了審議也要經(jīng)過多次討論修改，按照全國人大常委會法律審議程序，一般草案要審議三次，沒有大的問題會在第三次進(jìn)行表決，如果表決通過了，才能按法律規(guī)定的時間開征這一稅種。

朱少平表示，按照全國人大常委會做法，在第二稿審議后，如果該法案與人民群眾利益密切相關(guān)，可能還要發(fā)向全國征求意見。在這個過程中，有重大問題存在重大爭議的，審議可能持續(xù)較長時間。比如證券法，早在2005年4月份就提交審議，但現(xiàn)在還沒有第三次審議。所以，如果房地產(chǎn)稅的征收各方面爭議大，爭議多，有可能拖得時間會長一些。當(dāng)然，如果立法爭議不大，也不排除立法與實施進(jìn)度都會快一些。

除此之外，一些業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為3年周期的可能性較大，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴北青報記者，眼下房地產(chǎn)稅出臺的條件越來越充分。“我樂觀的想法是2020年前出臺，今年出臺的可能性不大。”

財經(jīng)專家齊俊杰也持類似觀點，他認(rèn)為雖然房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，征收條件也正在成熟，但這畢竟是一次重要的稅制改革，甚至要先出臺房地產(chǎn)稅法，既然是立法就有它必然要走的程序，并不是明天下一個文就能夠出來的。從這個角度來說，明年想出臺房地產(chǎn)稅是幾乎不可能的，他預(yù)計，最樂觀的情況也要等到2021年或者2022年才會出臺執(zhí)行。

重慶、上海模式基礎(chǔ)上改良 先征后調(diào)

談及未來房地產(chǎn)稅會如何征收時，很多專家學(xué)者都認(rèn)為，在現(xiàn)有的重慶、上海模式基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，是最可行的方式。

朱少平告訴北青報記者，房地產(chǎn)稅目前還沒有公布任何細(xì)則，但他認(rèn)為最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，形成方案。他認(rèn)為，無論怎么調(diào)，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開征，如果是家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開始征收房地產(chǎn)稅，很可能會產(chǎn)生巨大的社會問題，會有一大批人為了避稅而選擇離婚，會激增離婚率，導(dǎo)致現(xiàn)有家庭分裂。因此根據(jù)這個思路，還應(yīng)該對多套房實施懲罰性稅率，在原有征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對多套房提征高稅。

另外，58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的征收方式會參考目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點模式，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照“評估值”按比例征收房地產(chǎn)稅，很多人可能會認(rèn)為會造成稅賦過高，但稅賦高低和采用“評估值”征收并不存在直接因果關(guān)系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率，換言之，按評估值征收也并不意味著會采用歐美國家2%-4%的稅率征收。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期來看，要先從增量開始：從之前已經(jīng)有的試點看，房地產(chǎn)稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房地產(chǎn)稅在這些城市就不會擴(kuò)大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

對于市場中各種不同方式征收房地產(chǎn)稅的聲音，朱少平告訴北青報記者，房地產(chǎn)稅從最開始提出，一直都在積極推動當(dāng)中，全國人大也一直有論證問題，要不要立法，立什么法，應(yīng)該怎么征稅，涉及利益怎么平衡，程序如何走等等都在研究過程中。他認(rèn)為，存在分歧是正常的，但可以先出臺征收，隨后隨時調(diào)整。

“我們的很多法律都是這樣的，比如合同法，最早叫做經(jīng)濟(jì)合同法，后來又有了涉外經(jīng)濟(jì)合同法，再回來有了技術(shù)合同法。一個合同法，三個法律。這就是第一個階段，由單行法律在實踐后，逐漸合理，逐漸補充豐富，逐漸形成體系。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅跟這個道理是一樣的。”朱少平表示，因為理論上存在爭議，客觀上涉及的房產(chǎn)問題又比較復(fù)雜，所以可以先征收試試，隨后調(diào)整，最終會形成一套完整的體系。

房地產(chǎn)稅與抑制房價關(guān)系不大

不少人認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺就是為了抑制房價，因此翹首期盼房地產(chǎn)稅的落地。但實際上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的眼里，房地產(chǎn)稅與抑制房價關(guān)系并不大。

張波認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房價，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng);另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房價。房地產(chǎn)稅立法后，誰持有誰納稅的方式會更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過房地產(chǎn)稅收則變成長期現(xiàn)金流，細(xì)水長流的方式更能讓地方政府著眼于長遠(yuǎn)。

不過張波也表示，房地產(chǎn)稅雖然不能調(diào)節(jié)房價，但結(jié)合其他長效機(jī)制會極大改變?nèi)藗儗τ诜慨a(chǎn)投資的預(yù)期。房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制的組成部分，未來稅收制度結(jié)合土地制度、住房制度、金融制度等多種長效機(jī)制手段將對于房產(chǎn)投資的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的，影響也會更為深遠(yuǎn)。

朱少平也認(rèn)為房地產(chǎn)稅對于抑制房價的作用不會太大，像上海和重慶的征收經(jīng)驗來看，并沒有對房價產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)稅說到底就是財產(chǎn)稅，誰持有這個財產(chǎn)誰應(yīng)該交稅，稅的目的是解決地方政府運行中的資金問題，世界各國的房地產(chǎn)稅都是這樣的，是為了解決地方政府資金不足的問題，并不是通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入，解決收入問題，也不是為了降房價。朱少平補充道，實際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，就是為了調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補充地方稅源，調(diào)控房價只是附帶的預(yù)期。

文/本報記者 李桁

備注：立法專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱少平教授原為全國人大財經(jīng)委法案室主任

關(guān)鍵詞： 房價 業(yè)內(nèi) 不大