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傳了多年的房地產(chǎn)稅已具備開(kāi)征條件 業(yè)內(nèi)認(rèn)為房地產(chǎn)稅與降房?jī)r(jià)關(guān)系不大

房地產(chǎn)稅這把“劍”終于要落下了

不久前，《人民日?qǐng)?bào)》公布了十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類(lèi)項(xiàng)目，擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。后來(lái)有法工委副主任解釋?zhuān)?年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，將在任期內(nèi)或者條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議，其中就包括房地產(chǎn)稅法。于是就有了房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請(qǐng)審議的說(shuō)法。

正是這樣的說(shuō)法，竟然在樓市里出現(xiàn)了截然相反的兩個(gè)觀點(diǎn)，有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅來(lái)不了了，起碼這幾年沒(méi)戲了，5年才審議，那就是說(shuō)離面世還早著呢。而另一派人則認(rèn)為，5年內(nèi)提請(qǐng)審議只是給了一個(gè)底線(xiàn)，房地產(chǎn)稅這把“劍”甚至可能在5年內(nèi)的任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)出臺(tái)。

爭(zhēng)議也代表著房地產(chǎn)稅足夠重要，影響足夠大，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)產(chǎn)生各種解讀。畢竟房子在過(guò)去很多年里都是財(cái)富的象征，而一旦在持有環(huán)節(jié)開(kāi)始征稅，甚至對(duì)多套房使用懲罰性稅率，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)慣有的購(gòu)買(mǎi)、持有思維產(chǎn)生巨大沖擊。那么房地產(chǎn)稅是否做好了出臺(tái)準(zhǔn)備呢?是否會(huì)影響房?jī)r(jià)呢?針對(duì)這些關(guān)注度較高的問(wèn)題，北京青年報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了多位業(yè)內(nèi)學(xué)者，也包括原全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的立法專(zhuān)家，將給您一個(gè)盡可能全面清晰的答案。

房地產(chǎn)稅征收條件越來(lái)越成熟

多年來(lái)，持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是懸在樓市頭上的達(dá)摩克利斯之劍，隨時(shí)都有可能落下，卻始終沒(méi)有落下。為什么房地產(chǎn)稅的征收總是雷聲大雨點(diǎn)小呢?

實(shí)際上主要是因?yàn)榇饲暗恼魇諚l件并不成熟。立法專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)教朱少平教授告訴《北京青年報(bào)》記者，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，我們的房產(chǎn)稅一直都在征收，只不過(guò)目前這種稅不包括住宅地產(chǎn)。熱議的房地產(chǎn)稅可能涉及住宅或土地，牽扯面大，設(shè)計(jì)問(wèn)題多，比如是否只對(duì)新房征收，還是包括舊房也都要征;是按買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格征稅還是按照評(píng)估價(jià)征稅;評(píng)估價(jià)是統(tǒng)一價(jià)，還是不同區(qū)域各有不同;征收體系怎么設(shè)計(jì);如何平衡財(cái)政收入與老百姓的負(fù)擔(dān)等等問(wèn)題都要各方面審議和逐漸探討研究，統(tǒng)一意見(jiàn)。這也導(dǎo)致了歷時(shí)多年房地產(chǎn)稅都只存在于討論中。

58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的立法到征收有三大難題，導(dǎo)致了遲遲不能出臺(tái)。難題一是“評(píng)估值”的確定，房地產(chǎn)稅征收的稅基是對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房的“評(píng)估值”，評(píng)估值本身的確認(rèn)就是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)算過(guò)程，涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定，全國(guó)一刀切的稅率方式并非適合于全國(guó)，更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬，尤其是高房?jī)r(jià)并不意味著高收入，房地產(chǎn)稅很可能加重一些人的生活負(fù)擔(dān)。對(duì)此，張波以微觀案例為例，現(xiàn)在北京、上海很多內(nèi)城區(qū)的老房子都是價(jià)值1000萬(wàn)元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)，如果按照1%的稅率計(jì)算，一年被收走10萬(wàn)元，對(duì)于這些個(gè)家庭來(lái)說(shuō)會(huì)是沉重的負(fù)擔(dān)。正是因?yàn)檫@些難點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)稅的出臺(tái)一直以來(lái)非常慎重，官方始終沒(méi)有給出明確時(shí)間表。

朱少平表示，房地產(chǎn)稅的征收確實(shí)存在一些難題，但并非不可解決。過(guò)去沒(méi)有出臺(tái)是因?yàn)橐恢睕](méi)有抓手，直到十八屆三中全會(huì)以后，才確定組織班子去研究，去正式起草，確定了先立法再征收的過(guò)程，房地產(chǎn)稅的立法過(guò)程才得以加快。

另外，上海和重慶在2010年里開(kāi)始試驗(yàn)征收房地產(chǎn)稅后，全國(guó)范圍內(nèi)卻一直沒(méi)有落實(shí)。這里有一個(gè)重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每個(gè)人有多少套房子，但現(xiàn)在已經(jīng)完成了住房信息全面聯(lián)網(wǎng)，一個(gè)人在全國(guó)有多少套房子，全都一目了然，再加上國(guó)稅和地稅的合并，這就為房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)的計(jì)征創(chuàng)造了有利條件。屆時(shí)，有可能旅游房產(chǎn)、老家房產(chǎn)、郊區(qū)房產(chǎn)、市中心房產(chǎn)都要組合在一起，統(tǒng)一計(jì)算稅率。這也給房地產(chǎn)稅征收提供了基礎(chǔ)條件。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)條件已初步具備，越來(lái)越多的權(quán)威部門(mén)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者開(kāi)始表態(tài)，意味著這次房地產(chǎn)稅是真的要來(lái)了。

暫無(wú)明確時(shí)間表 隨時(shí)可能立法審議

既然房地產(chǎn)稅要開(kāi)征，那么何時(shí)征收同樣存在分歧。當(dāng)前房地產(chǎn)稅提交人大審議的時(shí)間表，就存在著各種說(shuō)法，有說(shuō)最快年底的，也有說(shuō)5年以后的。對(duì)此，朱少平告訴北青報(bào)記者，以他在全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委工作近20年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前所有關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間表的說(shuō)法都是站不住腳的。

朱少平解釋說(shuō)，像統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的表態(tài)(中央將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅)，只是該部門(mén)描述的房地產(chǎn)稅推進(jìn)工作的狀況，并不表明立法或征稅的具體時(shí)間。“是單個(gè)部門(mén)的建議，并不意味著具體的時(shí)間表。可以肯定的是，自從十八屆三中全會(huì)明確了先立法、后征收的房地產(chǎn)稅工作原則后，立法推進(jìn)工作一直在積極進(jìn)行。”朱少平告訴北青報(bào)記者，我國(guó)立法規(guī)劃項(xiàng)目通常分兩類(lèi)：第一類(lèi)屬于所謂的必成項(xiàng)目，即條件比較成熟，通過(guò)大家的工作，爭(zhēng)取一定提請(qǐng)審議的項(xiàng)目。第二類(lèi)是條件不成熟，列入立法規(guī)劃，積極研究推動(dòng)，條件成熟可以提請(qǐng)審議的項(xiàng)目。也就是說(shuō)，列入第一類(lèi)規(guī)劃的立法項(xiàng)目可能性很大。房地產(chǎn)稅就被列入了一類(lèi)規(guī)劃，也表明立法機(jī)關(guān)的態(tài)度，即希望積極做工作，爭(zhēng)取早日出臺(tái)。

像房地產(chǎn)稅被列入一類(lèi)審議，就是表明了官方的態(tài)度，雖然沒(méi)有說(shuō)具體出臺(tái)日期，但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺(tái)，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭(zhēng)議較大5年都很難出臺(tái)。只能說(shuō)房地產(chǎn)稅是關(guān)系重大的新稅法，還沒(méi)有具體時(shí)間表。不過(guò)，一般列入一類(lèi)規(guī)劃的，沒(méi)有特殊情況，極大可能是會(huì)盡快提交審議的。

對(duì)于從審議到實(shí)施的過(guò)程，朱少平表示，任何時(shí)候草案成熟都可以提請(qǐng)審議，提請(qǐng)了審議也要經(jīng)過(guò)多次討論修改，按照全國(guó)人大常委會(huì)法律審議程序，一般草案要審議三次，沒(méi)有大的問(wèn)題會(huì)在第三次進(jìn)行表決，如果表決通過(guò)了，才能按法律規(guī)定的時(shí)間開(kāi)征這一稅種。

朱少平表示，按照全國(guó)人大常委會(huì)做法，在第二稿審議后，如果該法案與人民群眾利益密切相關(guān)，可能還要發(fā)向全國(guó)征求意見(jiàn)。在這個(gè)過(guò)程中，有重大問(wèn)題存在重大爭(zhēng)議的，審議可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。比如證券法，早在2005年4月份就提交審議，但現(xiàn)在還沒(méi)有第三次審議。所以，如果房地產(chǎn)稅的征收各方面爭(zhēng)議大，爭(zhēng)議多，有可能拖得時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。當(dāng)然，如果立法爭(zhēng)議不大，也不排除立法與實(shí)施進(jìn)度都會(huì)快一些。

除此之外，一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也普遍認(rèn)為3年周期的可能性較大，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌告訴北青報(bào)記者，眼下房地產(chǎn)稅出臺(tái)的條件越來(lái)越充分。“我樂(lè)觀的想法是2020年前出臺(tái)，今年出臺(tái)的可能性不大。”

財(cái)經(jīng)專(zhuān)家齊俊杰也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為雖然房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨，征收條件也正在成熟，但這畢竟是一次重要的稅制改革，甚至要先出臺(tái)房地產(chǎn)稅法，既然是立法就有它必然要走的程序，并不是明天下一個(gè)文就能夠出來(lái)的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，明年想出臺(tái)房地產(chǎn)稅是幾乎不可能的，他預(yù)計(jì)，最樂(lè)觀的情況也要等到2021年或者2022年才會(huì)出臺(tái)執(zhí)行。

重慶、上海模式基礎(chǔ)上改良 先征后調(diào)

談及未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收時(shí)，很多專(zhuān)家學(xué)者都認(rèn)為，在現(xiàn)有的重慶、上海模式基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，是最可行的方式。

朱少平告訴北青報(bào)記者，房地產(chǎn)稅目前還沒(méi)有公布任何細(xì)則，但他認(rèn)為最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，形成方案。他認(rèn)為，無(wú)論怎么調(diào)，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開(kāi)征，如果是家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，很可能會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)問(wèn)題，會(huì)有一大批人為了避稅而選擇離婚，會(huì)激增離婚率，導(dǎo)致現(xiàn)有家庭分裂。因此根據(jù)這個(gè)思路，還應(yīng)該對(duì)多套房實(shí)施懲罰性稅率，在原有征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對(duì)多套房提征高稅。

另外，58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的征收方式會(huì)參考目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)模式，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照“評(píng)估值”按比例征收房地產(chǎn)稅，很多人可能會(huì)認(rèn)為會(huì)造成稅賦過(guò)高，但稅賦高低和采用“評(píng)估值”征收并不存在直接因果關(guān)系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率，換言之，按評(píng)估值征收也并不意味著會(huì)采用歐美國(guó)家2%-4%的稅率征收。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期來(lái)看，要先從增量開(kāi)始：從之前已經(jīng)有的試點(diǎn)看，房地產(chǎn)稅都是從新增量開(kāi)始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開(kāi)始，但這并不意味著房地產(chǎn)稅在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大。重慶已經(jīng)逐漸開(kāi)始擴(kuò)大到存量。

對(duì)于市場(chǎng)中各種不同方式征收房地產(chǎn)稅的聲音，朱少平告訴北青報(bào)記者，房地產(chǎn)稅從最開(kāi)始提出，一直都在積極推動(dòng)當(dāng)中，全國(guó)人大也一直有論證問(wèn)題，要不要立法，立什么法，應(yīng)該怎么征稅，涉及利益怎么平衡，程序如何走等等都在研究過(guò)程中。他認(rèn)為，存在分歧是正常的，但可以先出臺(tái)征收，隨后隨時(shí)調(diào)整。

“我們的很多法律都是這樣的，比如合同法，最早叫做經(jīng)濟(jì)合同法，后來(lái)又有了涉外經(jīng)濟(jì)合同法，再回來(lái)有了技術(shù)合同法。一個(gè)合同法，三個(gè)法律。這就是第一個(gè)階段，由單行法律在實(shí)踐后，逐漸合理，逐漸補(bǔ)充豐富，逐漸形成體系。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅跟這個(gè)道理是一樣的。”朱少平表示，因?yàn)槔碚撋洗嬖跔?zhēng)議，客觀上涉及的房產(chǎn)問(wèn)題又比較復(fù)雜，所以可以先征收試試，隨后調(diào)整，最終會(huì)形成一套完整的體系。

房地產(chǎn)稅與抑制房?jī)r(jià)關(guān)系不大

不少人認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)就是為了抑制房?jī)r(jià)，因此翹首期盼房地產(chǎn)稅的落地。但實(shí)際上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的眼里，房地產(chǎn)稅與抑制房?jī)r(jià)關(guān)系并不大。

張波認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房?jī)r(jià)，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng);另一方面本應(yīng)賣(mài)房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者，變相抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)稅立法后，誰(shuí)持有誰(shuí)納稅的方式會(huì)更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過(guò)房地產(chǎn)稅收則變成長(zhǎng)期現(xiàn)金流，細(xì)水長(zhǎng)流的方式更能讓地方政府著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。

不過(guò)張波也表示，房地產(chǎn)稅雖然不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但結(jié)合其他長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)極大改變?nèi)藗儗?duì)于房產(chǎn)投資的預(yù)期。房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，未來(lái)稅收制度結(jié)合土地制度、住房制度、金融制度等多種長(zhǎng)效機(jī)制手段將對(duì)于房產(chǎn)投資的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的，影響也會(huì)更為深遠(yuǎn)。

朱少平也認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用不會(huì)太大，像上海和重慶的征收經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)稅說(shuō)到底就是財(cái)產(chǎn)稅，誰(shuí)持有這個(gè)財(cái)產(chǎn)誰(shuí)應(yīng)該交稅，稅的目的是解決地方政府運(yùn)行中的資金問(wèn)題，世界各國(guó)的房地產(chǎn)稅都是這樣的，是為了解決地方政府資金不足的問(wèn)題，并不是通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)收入，解決收入問(wèn)題，也不是為了降房?jī)r(jià)。朱少平補(bǔ)充道，實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，就是為了調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充地方稅源，調(diào)控房?jī)r(jià)只是附帶的預(yù)期。

文/本報(bào)記者 李桁

備注：立法專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱少平教授原為全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委法案室主任

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 業(yè)內(nèi) 不大