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國開行收緊棚改審批權(quán)刷屏 如何影響房價?

來源:新京報    2018-06-27 17:56:02

  新京報記者從國開行某分行內(nèi)部人士獲悉,國開行上周已經(jīng)給各個分行發(fā)布了工作通知,將所有棚改合同審批權(quán)限上收總行,由總行審批,如果發(fā)通知的當(dāng)天分行還在審批,就算越權(quán)審批。

  近日,有市場傳聞稱,國開行各地棚改貸(PSL)審批暫停,審批權(quán)回收總行,全國一刀切。

  6月26日,新京報記者從國開行內(nèi)部人士了解到,國開行上周已經(jīng)給各個分行發(fā)布了工作通知,將所有棚改(“棚改”是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程)合同審批權(quán)限上收總行。業(yè)內(nèi)推測,此次國開行支行棚改項目審批收緊,或與財政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。

  國開行這一舉動將帶來哪些影響?在業(yè)內(nèi)看來,棚改目標(biāo)受此影響不大,將平穩(wěn)有序地進行。不過,在多位業(yè)內(nèi)人士看來,棚改貨幣化安置比例走低,三四線房地產(chǎn)市場將降溫。

  “如果發(fā)通知當(dāng)天分行還在審批

  就算越權(quán)審批”

  何為PSL?PSL,即抵押補充貸款,是指央行以抵押方式向商業(yè)銀行發(fā)放貸款,合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)等,是一種基礎(chǔ)貨幣投放工具。PSL與棚改有關(guān),棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供,以國開行和農(nóng)發(fā)行為主。其中,2016、2017年國開行棚改貸款占總投資額比重分別為66%和48%。

  數(shù)據(jù)顯示,2016、2017年P(guān)SL投放總量分別為9714億以及6350億。今年前5月投放量達(dá)4371億,同比增長48.3%。而國開行今年1-5月份發(fā)放棚改貸款4369億元,可以說,PSL相當(dāng)部分去了棚改貸款。

  國開行各地PSL審批是否回收總行?新京報記者從國開行某分行內(nèi)部人士獲悉,國開行上周已經(jīng)給各個分行發(fā)布了工作通知,將所有棚改合同審批權(quán)限上收總行,由總行審批,“如果發(fā)通知的當(dāng)天分行還在審批,就算越權(quán)審批”。

  某股份制銀行地方分行的行長也向新京報記者表示,其所在分行與國開行在當(dāng)?shù)氐姆种C構(gòu)有業(yè)務(wù)往來,“我們從當(dāng)?shù)氐膰_行分行業(yè)務(wù)處了解到,棚改項目合同簽訂審批權(quán)確實回收到了總行,不讓分行自行放款了,但是對于如何審批、如何放款沒有明確要求。”

  另外,國開行總行風(fēng)險局人士向新京報記者透露,國開行將在近幾日正式對外發(fā)布通知。

  此外,據(jù)證券時報昨日報道,國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單,強化業(yè)務(wù)風(fēng)險管理,受此影響,不少尚未審批通過的新增項目被暫停,但已獲批的存量項目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。

  如何看待國開行這一動作?“這類措施表明當(dāng)前棚改的政策內(nèi)容是有所變動和調(diào)整的?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進表示,目前棚改遇到的困難在于兩點:第一是資金方面的壓力開始增加,尤其是貨幣化安置帶來了一定的財政和貸款壓力。第二是棚改過程中,也引起了“三四線城市房價上漲是不是因為棚改的原因”等質(zhì)疑。

  今年棚改是否受影響

  棚改重心或轉(zhuǎn)移到租房政策

  針對市場傳聞,國開行昨日回復(fù)新京報稱,今年以來,開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策,在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下,配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末,國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。目前各項工作正在有序開展。

  在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹看來,審批權(quán)收回總行或是暫時性的狀況?!皬膶徟鷻?quán)的源頭來擰緊‘水龍頭’,必要的時候還是會放開的。和其他房地產(chǎn)的融資渠道一樣,‘收’和‘放’的彈性非常大,‘收’可能只是暫時性的現(xiàn)象?!?/p>

  嚴(yán)躍進認(rèn)為,棚改項目審批程序趨嚴(yán),涉及總行權(quán)力的收緊,或意味著后續(xù)棚改安置方面的節(jié)奏會放緩,這是棚改貨幣化安置中查處違規(guī)資金的一個表現(xiàn)。此外,未來會強調(diào)實物安置的模式,或也是考慮到各地的財政壓力和貸款壓力,同時也是去庫存的導(dǎo)向。

  “預(yù)計從國開行的貸款角度看,未來在租賃市場等方面會有較大的貸款政策支持,這或也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場比較明顯的導(dǎo)向?!眹?yán)躍進表示,棚改的重心或開始轉(zhuǎn)移到租賃住房方面的配套政策等層面上來。

  夏丹持有類似看法?!敖衲昴瓿鯇⑴锔牡哪繕?biāo)從最初的500萬套提高到了580萬套,這一規(guī)劃目標(biāo)還是會完成,不過整體建設(shè)重點會轉(zhuǎn)到租賃住房上面,在資金、土地出讓、資源等方面向租賃住房傾斜?!?/p>

  與整治地方政府負(fù)債有關(guān)?

  棚改中地方政府債務(wù)化解壓力大

  據(jù)媒體報道,此次棚改項目審批暫停,或與財政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。棚改貨幣安置專項資金主要由國開行提供,各地方的省級融資平臺負(fù)責(zé)統(tǒng)借統(tǒng)還。

  財政部專員辦表示,棚改貸款成為隱性債務(wù)的一大來源。財政部官網(wǎng)一篇名為《寧波專員辦:當(dāng)前棚戶區(qū)改造工作面臨的問題及對策建議》文章顯示,棚戶區(qū)改造中面臨三大問題,其中一個問題是“債務(wù)化解壓力較大”。

  文章指出,“在中央‘堅決遏制隱性債務(wù)增量,積極穩(wěn)妥化解存量隱性債務(wù)’的要求,以及地方各級政府實施化解債務(wù)專項行動的目標(biāo)任務(wù)下,目前主要資金籌集于銀團貸款和政府購買服務(wù)的棚戶區(qū)改造作為隱性債務(wù)的一大來源,成了地方政府重要攻堅對象。同時,新一輪棚戶區(qū)改造繼續(xù)按計劃推進,任務(wù)指標(biāo)層層分解,在還舊債、控新債的雙重任務(wù)下,各級地方政府普遍面臨較大的財政收支和債務(wù)化解壓力?!?/p>

  文章建議“繼續(xù)堅持政府組織和市場化運作的模式,在合法合規(guī)的原則下,進一步拓寬資金籌措渠道,多種方式籌集改造資金。除了申請財政補助資金外,要準(zhǔn)確靈活地運用政策。”

  今年4月,財政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》,意在“堅決遏制地方政府隱性債務(wù)增量,有序推進試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券工作”。

  “支持地方政府發(fā)行棚戶區(qū)改造專項債券,可以使得棚戶區(qū)改造資金來源更加多元化,豐富融資模式,從而遏制地方隱性債務(wù)的增量?!毕牡け硎?。

  6月20日,首單棚改專項債落地天津,天津市財政局招標(biāo)發(fā)行15億元棚戶區(qū)改造專項債,期限五年。

  將如何影響房價?

  棚改貨幣化安置助推房價上升

  對于棚戶區(qū)改造后的安置問題,有貨幣化安置、實物安置等方式。其中,貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價的安置款,自行選購住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。

  申萬宏源分析報告指出,從2004年到2014年,由于資金來源不足,棚改主要以實物安置為主。2014年以來受益于PSL的創(chuàng)設(shè),棚改貨幣化安置開始大力推行。

  2015,2016,2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升,2015年為29.9%,2016年為48.5%,2017年或達(dá)到60%,對三四線城市去庫存形成支撐。

  在不少業(yè)內(nèi)人士看來,棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價的飆升。

  “市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者,而大部分城市又因為信貸寬松,購房者積極購房。各種政策疊加,使得在過去3年,房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲,從一線城市蔓延到二線,從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

  不過,近兩年棚改政策有了微妙的變化。2017年的政府工作報告提出,因地制宜提高貨幣化安置比例。不過,在2018年的政府工作報告中,類似的提法已經(jīng)消失。

  政策變化是否意味著棚改貨幣化安置的終結(jié)?

  “棚改貨幣化安置可以說是過去幾年推動房價最有力的一雙手,這個政策肯定是會逐漸弱化,但不會一刀切?!睆埓髠ケ硎尽?/p>

  申萬宏源報告稱,2018年棚改貨幣化比例大概率走低。“棚改貨幣化帶動弱化后,三四線城市地產(chǎn)銷售也將繼續(xù)降溫,預(yù)計下半年將看到土地出讓的逐步回落,也將拖累基建資金來源進一步收窄、并對新開工形成滯后影響,加劇經(jīng)濟下行壓力?!?/p>

關(guān)鍵詞: 棚戶區(qū) 貨幣化 中原地產(chǎn)

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