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作者 | 燕大

拿地22年現(xiàn)在才賣房，李嘉誠(chéng)家族在中國(guó)是真的賺大了。

(資料圖片僅供參考)

2001年李氏的和記黃埔在北京東四環(huán)以7億元拿下一塊地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅1750塊/平米，拿完地從2005年才動(dòng)工，從2006年到2013年入市“逸翠園”、“御翠尚府”兩個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在2023年準(zhǔn)備預(yù)售的“御翠園”則是最后開發(fā)的項(xiàng)目，但房?jī)r(jià)卻已近10萬元/平米。

開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)22年，當(dāng)初幾千塊一平米的房子，現(xiàn)在要10萬左右一平米，光房?jī)r(jià)就翻了二三十倍，妥妥的躺賺。

有人好奇，一塊地為什么可以拿那么久。

是啊，正常情況下，拿地兩三年不開發(fā)就可能面臨被強(qiáng)制收回風(fēng)險(xiǎn)，他憑什么讓一塊地拿在手上20多年還不被收回？

個(gè)人覺得，在不被收回前，最重要的其實(shí)是拿地的錢絕大部分得是自有資金，或者即使用的銀行貸款但自家資金充裕用不著靠拿地后趕緊蓋樓賣房還錢，這樣才有長(zhǎng)期持有的先決條件。

回顧這些年無數(shù)大大小小的房企，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些巨頭，特別是融創(chuàng)，簡(jiǎn)直把短頻快高周轉(zhuǎn)模式玩到飛起，靠的就是一個(gè)快字，速度拿地速度蓋樓速度回款，OVER。但拿地的錢十有八九都是銀行貸款，拿了地后別說長(zhǎng)期壓盤，耽擱一天估計(jì)就得迎接老板的怒火。

自有資金拿地，沒還貸壓力，之后才能想辦法施展拖字訣。雖然有法律規(guī)定限期不開發(fā)要收回土地，但各種法律也是在過去幾十年不斷完善的，換句話說，20多年前拿地開發(fā)相關(guān)的法律也沒那么健全，并且那會(huì)兒作為港商來內(nèi)地投資往往也會(huì)拿到當(dāng)?shù)卣o的很多優(yōu)惠政策。

再說，大房企都有經(jīng)驗(yàn)豐富專門研究政策的機(jī)構(gòu)和律師團(tuán)隊(duì)，自然懂得如何避免法律規(guī)定上的風(fēng)險(xiǎn)，鉆空子人家是專業(yè)的。這或許就是李氏一塊地能“開發(fā)”20多年的底氣，從北京四環(huán)那塊地的開發(fā)時(shí)間點(diǎn)看，他不是不開發(fā)，而是龜速開發(fā)，一點(diǎn)點(diǎn)的動(dòng)，前后“拖”了22年。

老氏站的高望的遠(yuǎn)，得益于對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家過去上百年的房地產(chǎn)周期波動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，才能準(zhǔn)確判斷中國(guó)房地產(chǎn)的周期。

就李家這種慢慢吞吞的低周轉(zhuǎn)、低效率、壓盤龜速開發(fā)模式，后起之秀的老王老許老孫們一度徹底碾壓他。

拖拖拉拉搞地產(chǎn)，玩高周轉(zhuǎn)的老王老許老孫看了都得直搖頭，手下高管要是敢這么干馬上就得滾蛋。

但現(xiàn)在再看，老王老許老孫估計(jì)都笑不出來了，房企首富輪流坐，沒想到年近百歲低調(diào)異常的李嘉誠(chéng)才是那個(gè)笑口常開的贏家。

老李頭投資失敗過么？

當(dāng)然失敗過，而且還很多金額還很大，但歸根結(jié)底你會(huì)發(fā)現(xiàn)，得益于他的負(fù)債率低，也就是杠桿低，鮮少有傷筋動(dòng)骨過。

別人是借錢拿地，李氏大量用自有資金拿地；2022年底長(zhǎng)實(shí)總資產(chǎn)超5000億，但負(fù)債率卻不到24%，而大家熟知的巨頭們負(fù)債率動(dòng)輒超90%甚至超100%、資不抵債。

負(fù)債極低，債務(wù)爆雷風(fēng)險(xiǎn)就幾乎不存在，即使投資損失也很難導(dǎo)致企業(yè)崩盤、債主堵門，錢還是那個(gè)老錢。而國(guó)內(nèi)巨頭們嚴(yán)重依賴借貸，動(dòng)不動(dòng)就在債務(wù)爆雷邊緣游走，一個(gè)波動(dòng)就得粉身碎骨。

所以這一波房地產(chǎn)波動(dòng)，債務(wù)杠桿高的房企少有幸免；個(gè)人也是，負(fù)債過高，一旦收入下行還不上款，瞬間從富翁變負(fù)翁。

最后，李氏為什么在這個(gè)時(shí)候頻頻大舉賣房？

前些天李氏在香港親海駅（我也搞不懂在香港這個(gè)字應(yīng)該念中文驛站的yì，還是日文里的 車站eki）的房產(chǎn)打七折賣房，600多套二三十平的小房子吸引三四萬人搶購。

最近又將要預(yù)售拖了22年的北京四環(huán)樓盤御翠園，9棟準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)超9萬/平，超過拿地價(jià)格50倍。

為啥不再拖一拖繼續(xù)等待更高價(jià)出售，反而打折或者平價(jià)出售？這或許就是李嘉誠(chéng)說的，自己不賺最后一個(gè)銅板。

沒有對(duì)比就沒有傷害，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭歷 經(jīng)房地產(chǎn)從高到低整個(gè)周期，債務(wù)卻沒隨著周期下行而降低，李氏現(xiàn)在大舉賣房，等同把資金收官，資產(chǎn)或者債務(wù)轉(zhuǎn)移給別人。

不得不說，姜還是老的辣！控制好風(fēng)險(xiǎn)，最簡(jiǎn)單 的高拋低吸就能獲取超額收益。

你可以討厭他，但不能不佩服這種投資經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的策略。

“不賺最后一個(gè)銅板 ”，既賺到有把握的錢，又轉(zhuǎn)移了下行風(fēng)險(xiǎn)。

-End -

希望和你一起共鳴！

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