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今年2月，自然資源部自然資源開發(fā)利用司要求全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市施行“兩集中”的供地模式，22個(gè)城市包括北上廣深四個(gè)一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門等18個(gè)二線城市。“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。那么，到目前為止，各城市供地規(guī)模相比往年有什么樣的變化，“兩集中”城市供地競(jìng)拍熱度如何、釋放哪些信號(hào)?后續(xù)土拍市場(chǎng)又將如何演繹?

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

土地出讓開發(fā)新模式

5月15日，天津首批集中土拍收官，共有45宗地塊成交，總出讓金額為498.55億元;5月13日，深圳和廈門分別開啟了2021年的第一場(chǎng)土拍，分別攬金138億元和190億元;5月11日，北京千億級(jí)土地競(jìng)拍落幕，北京首批集中競(jìng)拍的29宗土地總出讓金額達(dá)1102.21億元，成交規(guī)劃建筑面積335.72萬平方米……

從這些城市的土拍政策及情況來看，除重慶外，“限地價(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”成為各地土拍政策標(biāo)配。如廣州、無錫對(duì)部分觸及最高限價(jià)或配建后的地塊采取搖號(hào);杭州大多數(shù)地塊達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)自持;北京則在達(dá)到最高限價(jià)及配建后，通過高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選決定最終競(jìng)標(biāo)者;重慶盡管未實(shí)施限地價(jià)政策，但部分地塊地價(jià)款支付時(shí)間和溢價(jià)率掛鉤，溢價(jià)率超過50%地塊需在一個(gè)半月內(nèi)付清全部地價(jià)款。上海新公布的宅地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則顯示最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。

從拿地保證金來看，除無錫保證金為20%至30%，其他城市均為20%。除正常繳納20%保證金外，杭州首次試點(diǎn)“托底保證金”規(guī)則，即預(yù)公告階段，競(jìng)買人可以辦理預(yù)申請(qǐng)手續(xù)，按本宗地出讓起價(jià)的10%繳納預(yù)約申請(qǐng)保證金(最高不超過5000萬元)，獲取拍地資格;若未通過預(yù)申請(qǐng)，則需正常繳納20%保證金。

“這一輪土拍標(biāo)志著‘限地價(jià)、競(jìng)配建’成為土地出讓新模式，甚至是標(biāo)配。此模式既能保障開發(fā)商獲得一定利潤(rùn)，限價(jià)政策又能執(zhí)行下去，還能完成政府目標(biāo)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

“近期舉辦集中土拍的城市表現(xiàn)來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場(chǎng)集中土拍熱度居高，同時(shí)也有部分城市如長(zhǎng)春等土拍現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，“這反映出在‘供地兩集中’新政下，房企拿地的重點(diǎn)和態(tài)度，對(duì)于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優(yōu)質(zhì)的城市或區(qū)域房企持長(zhǎng)期看好。”

房企多線“作戰(zhàn)”有壓力

集中用地?zé)o疑對(duì)房企資金要求更高，開發(fā)商需要調(diào)整銷售節(jié)奏，確保在供地前儲(chǔ)備大量資金。從當(dāng)前拍賣的城市來看，很多房企都是多線“作戰(zhàn)”，同時(shí)參與了多個(gè)城市的眾多地塊的爭(zhēng)奪，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商，他們?cè)谒奈鍌€(gè)城市均有斬獲，資金壓力不言而喻。

“這時(shí)候房企資金能力將起到關(guān)鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優(yōu)勢(shì)，從本輪北京集中土拍來看，中頭部房企以及央企國(guó)企成為最大贏家。同時(shí)，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象成為重要趨勢(shì)。”陳霄說。

在此背景下，聯(lián)合拿地或成常態(tài)，比如，在參與本次北京集中土拍的50余家房企中，有37個(gè)以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中各有分工，一方面可減輕資金壓力，同時(shí)計(jì)入各自業(yè)績(jī);另一方面，也可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)哄抬地價(jià)。特別是對(duì)于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來，規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)將進(jìn)一步拉開。

穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)市場(chǎng)信號(hào)強(qiáng)烈

穩(wěn)住地價(jià)，房?jī)r(jià)就難脫韁。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

陳霄表示，集中供地不僅對(duì)地方有了約束，同時(shí)開發(fā)商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會(huì)緩解市場(chǎng)需求壓力，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)。

近期，多地出臺(tái)土地政策提出，應(yīng)穩(wěn)定增加居住用地，保障租賃住房供應(yīng)比例，“兩集中”政策逐步實(shí)施。廣州提到在“限地價(jià)”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”基礎(chǔ)上，增加配建的租賃住房面積，在未來可能會(huì)在全國(guó)進(jìn)行實(shí)施。寧波提出，優(yōu)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)出讓模式，住宅用地限房?jī)r(jià)出讓范圍從市五區(qū)擴(kuò)大到市六區(qū);完善住宅用地出讓機(jī)制，試行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持租賃住房”等方式競(jìng)價(jià)。合肥提出，保障10%的租賃住房供地。

另據(jù)央行發(fā)布的今年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告明確，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

對(duì)于土拍后市如何，平安證券預(yù)計(jì)，后續(xù)批次集中供地或有所降溫，首先，隨著融資端收緊效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端;其次，后續(xù)批次地塊大概率無法實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售，貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī);再次，考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。各城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及樓市基本面的差異，預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)熱度仍將存在差異。(記者 彭婷婷)

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