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在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，千畝大盤常被認(rèn)為已經(jīng)頗具規(guī)模。但在河南省新密市，動(dòng)輒幾千畝，甚至上萬(wàn)畝的大盤并不少見。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在新密走訪發(fā)現(xiàn)，在新密著力推進(jìn)全域城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，多家房企以小鎮(zhèn)的形式跑馬圈地，出現(xiàn)了多個(gè)幾千畝甚至上萬(wàn)畝的項(xiàng)目，規(guī)劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但目前，仍多停留在住宅開發(fā)上。

與此同時(shí)，這些規(guī)模驚人的項(xiàng)目開發(fā)周期通常較長(zhǎng)，多分為數(shù)期開發(fā)，有些項(xiàng)目甚至長(zhǎng)達(dá)10年。現(xiàn)如今，為了刺激銷售，不少項(xiàng)目都推出了首付分期的政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提供借貸資金的首付分期不僅違反了相關(guān)政策，還明顯放大了購(gòu)房者的杠桿，暗藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

大盤頻出

在近幾年河南省的重點(diǎn)項(xiàng)目中，房企在新密開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目榜上有名，例如銀基集團(tuán)開發(fā)銀基旅游度假區(qū)、綠地集團(tuán)開發(fā)綠地溱水小鎮(zhèn)、豫發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的密蘭小鎮(zhèn)(原名米蘭小鎮(zhèn))等，主要分布在新密市曲梁鎮(zhèn)、劉寨鎮(zhèn)等地。

這些項(xiàng)目相同的特點(diǎn)是占地規(guī)模較大。企業(yè)宣傳的信息顯示，新密綠地溱水小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃占地8400畝，擬投資500億元。密蘭小鎮(zhèn)項(xiàng)目總占地1.5萬(wàn)畝，規(guī)劃建筑面積約1000萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資約500億元。而銀基旅游度假區(qū)規(guī)劃的面積達(dá)到了2.8萬(wàn)畝。

在這些項(xiàng)目中，銀基集團(tuán)的項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)了數(shù)年。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸拷榻B，自2011年起，銀基集團(tuán)開始進(jìn)入新密開發(fā)，先后成立溫泉、文旅、地產(chǎn)等公司，2013年，先后建成了安置房，2016年，銀基旅游度假區(qū)內(nèi)首期住宅湖語(yǔ)墅開盤，此后，該區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品數(shù)量瘋狂增加。

銀基旅游度假區(qū)最大的賣點(diǎn)就是項(xiàng)目?jī)?nèi)的文旅配套，在早期的宣傳中，銀基的文旅項(xiàng)目有樂(lè)海水世界、海洋王國(guó)、花鳥園、冰雪王國(guó)、馬戲表演、陸地樂(lè)園構(gòu)建的6大主題樂(lè)園，7大主題酒店、5大風(fēng)情商街等配套產(chǎn)品。

記者實(shí)地走訪了解到，目前，銀基冰雪世界、樂(lè)海水世界、黃帝宮御溫泉已經(jīng)對(duì)外營(yíng)業(yè)，冰雪酒店、動(dòng)物王國(guó)及樂(lè)海水世界尚未對(duì)外開放，而相對(duì)應(yīng)的住宅已經(jīng)開發(fā)到了6期。

在銀基旅游度假區(qū)內(nèi)，巨大的沙盤將整個(gè)項(xiàng)目的全景呈現(xiàn)了出來(lái)，沙盤上的住宅項(xiàng)目密密麻麻，圍繞著云巖水庫(kù)布局。

新密綠地溱水小鎮(zhèn)項(xiàng)目是綠地控股集團(tuán)在中原的第一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其定位為集文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、休閑度假為一體的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，2017年，該項(xiàng)目正式開工，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，溱水小鎮(zhèn)東門坊商業(yè)將在今年下半年開街，而其余的配套均未成型。

但是為了盡快回籠資金，溱水小鎮(zhèn)的的住宅早已經(jīng)開售，并且在去年底因無(wú)證預(yù)售被當(dāng)?shù)孛襟w曝光。

密蘭小鎮(zhèn)項(xiàng)目計(jì)劃打造為服裝面輔料交易、服裝展銷、電商交易平臺(tái)，其住宅部分名為“藍(lán)山公館”，目前已經(jīng)開售。

首付分期

盡管規(guī)劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但是由于開發(fā)周期長(zhǎng)、配套滯后，前期仍然依賴銷售住宅回籠資金，面對(duì)的客戶群體主要是鄭州的度假客和投資者，為了刺激銷售，這些項(xiàng)目大多推出了首付分期的促銷方式。

記者實(shí)地采訪了解到，銀基旅游度假區(qū)目前對(duì)在售房源采取的政策是首套房首付為20%，二套房的首付為30%，均可以首付分期，其中大戶型的首付可分2年4期，小戶型的可分4年8期。

按照置業(yè)顧問(wèn)的介紹，一套建筑面積126.61平方米的房源，在各類優(yōu)惠后的總房款為106萬(wàn)元，20%的首付約20多萬(wàn)元，一年內(nèi)結(jié)清即可。

具體為，在交完1萬(wàn)元定金3天內(nèi)，需交房款的5%和公共維修基金就可辦理網(wǎng)簽，其余首付款在2020年7月、11月，2021年3月、7月分別進(jìn)行交付。

小戶型82平方米的房源，優(yōu)惠后總價(jià)75萬(wàn)元，首付款為20%，但購(gòu)房者只需交2萬(wàn)元左右就可以辦理網(wǎng)簽，剩余的首付款可分4年8期，每期繳納不到2萬(wàn)元。也就是說(shuō)，按照這個(gè)進(jìn)程，在房子交付使用后，購(gòu)房者或許都未交完20%的首付款。

記者了解到，綠地溱水小鎮(zhèn)的操作方式也一樣，一套價(jià)值將近100萬(wàn)元的房屋，購(gòu)房者首次只需交4萬(wàn)多元，剩余的首付款在2020年到2021年分3次交。

密蘭小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)2022年6月交房，根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，購(gòu)房者只需繳納1萬(wàn)元定金、2.5萬(wàn)元首付款及維修基金等費(fèi)用，合計(jì)4萬(wàn)余元即可網(wǎng)簽，余下首付款在交房前支付完畢即可。

記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，都是首付分期，但房企在具體執(zhí)行方式上也不盡相同，綠地的是借款協(xié)議，銀基的是欠款協(xié)議。

在銀基旅游度假區(qū)銷售人員提供的一份《欠款協(xié)議》中，記者注意到，甲方為新密銀基房地產(chǎn)有限公司，乙方(欠款人)為購(gòu)房者。欠款協(xié)議顯示，乙方購(gòu)買甲方開發(fā)的某套房屋，“現(xiàn)因乙方購(gòu)房資金不足，特向甲方申請(qǐng)延期支付部分房款。”

其中，“支付形式”一欄分為“一次性支付”和“分幾次支付”，并分別列出支付時(shí)間與金額。“違約責(zé)任”指出，若乙方未按照本協(xié)議約定按期足額向甲方支付的，每逾期一日，乙方需就未按期支付的金額按照年化利率24%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過(guò)30日(含30日)的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并要求乙方一次性支付全部延期房款，且乙方除按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金外，需另行應(yīng)按全部延期房款的10%向甲方支付違約金。

而綠地溱水小鎮(zhèn)項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，首付主要是向公司旗下的物業(yè)、建筑等公司借款，需與相關(guān)公司簽訂借款協(xié)議。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付分期解決了燃眉之急，但其背后依然隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

從相關(guān)政策來(lái)看，早在2016年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等7部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人墊付首付款或采取“首付分期”等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資等。

而記者就當(dāng)?shù)囟鄻潜P首付分

期的情況致電新密市房管局，一位工作人員明確回復(fù)稱，首付分期系開發(fā)商推出的活動(dòng)，“他們說(shuō)可以就可以”。而當(dāng)記者追問(wèn)，相關(guān)部委及鄭州市曾對(duì)首付分期行為明令禁止，對(duì)方則表示并不知情。

事實(shí)上，首付分期不僅違反了相關(guān)政策，還明顯放大了購(gòu)房者的購(gòu)房杠桿，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，對(duì)于房企，首付分期能夠提高銷售業(yè)績(jī)，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，同時(shí)通過(guò)一系列融資方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上，利大于弊。但是，這種行為會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，破壞資金監(jiān)管、貸款監(jiān)管的相關(guān)流程，屬于明令禁止的違法行為。

王玉臣認(rèn)為，首付分期不符合購(gòu)房流程規(guī)定，首付分期看起來(lái)似

乎是購(gòu)房人分期付款而已，但是實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)操作中往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。

“如果首付分期，意味著購(gòu)房資金能力往往是有問(wèn)題的，在透支自己的資金能力，如果購(gòu)房者后期不能按照協(xié)議分期支付，一方面可能被開發(fā)商解除合同，另一方面還要面對(duì)融資機(jī)構(gòu)的追債。”王玉臣表示，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，通過(guò)首付貸集齊資金后，還需要申請(qǐng)銀行按揭貸款清還余下房款，為了及時(shí)支付剩余首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介進(jìn)行籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。“尤其是有一些機(jī)構(gòu)，利滾利，不小心

就會(huì)掉入金融陷阱。”

“目前，房企的資金比較緊張，為了刺激銷售，開發(fā)商或者開發(fā)商委托第三方向購(gòu)房者借款湊夠首付，實(shí)際上就是所謂的首付貸，是一種違規(guī)的行為。”北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師認(rèn)為，如果開發(fā)商一旦被查處的話，可能面臨著相應(yīng)的行政處罰，另外，銀行一旦發(fā)現(xiàn)首付款是開發(fā)商找第三方墊資的，有可能認(rèn)為這種方式不符合貸款的有關(guān)規(guī)定，從而解除雙方的借款合同。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首付分期使得一部分投資客看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，會(huì)用很小的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，所以他們會(huì)不斷地通過(guò)各種途徑炒房，從而推升房?jī)r(jià)。

記者多次致電上述開發(fā)企業(yè)，但是電話始終無(wú)人接聽。

(記者 夏晨翔 王登海)

關(guān)鍵詞： 首付貸