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限競(jìng)房自誕生就要面對(duì)最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，即如何在成本和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

01交付季來(lái)襲，限競(jìng)房迎品質(zhì)大考

雖然遭遇黑天鵝事件，但進(jìn)入2020年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非常熱鬧，一方面土地市場(chǎng)火熱，房企搶地大戰(zhàn)再現(xiàn)江湖;另一方面，限競(jìng)房已基本完成穩(wěn)市場(chǎng)、平房?jī)r(jià)、保供給的階段性歷史任務(wù)，接下來(lái)限競(jìng)房將迎來(lái)集中交付的時(shí)期。

眾所周知，限競(jìng)房因?yàn)?ldquo;限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，天然有著價(jià)格低、成本高、利潤(rùn)有限等特點(diǎn)，也因?yàn)檫@樣的特點(diǎn)，限競(jìng)房在銷(xiāo)售期和交付期都面臨著兩極分化的局面。

銷(xiāo)售期限競(jìng)房可以憑借地段、交通等先天條件獲得不錯(cuò)業(yè)績(jī)，但當(dāng)交付期來(lái)臨，限競(jìng)房就需要面對(duì)最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，即如何在成本和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

眾所周知，限競(jìng)房的利潤(rùn)極其有限。有業(yè)內(nèi)測(cè)算，在限競(jìng)房項(xiàng)目周轉(zhuǎn)順利的情況下，3%-5%是大部分限競(jìng)房能拿到的最終利潤(rùn)。然而在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，幾乎所有限競(jìng)房項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期都被不同程度的拉長(zhǎng)，因此90%以上的限競(jìng)房將面臨虧損。

在利潤(rùn)有限甚至面臨虧損的情況下，限競(jìng)房項(xiàng)目能否保證居住品質(zhì)?如何才能保證居住品質(zhì)?

02限競(jìng)房的品質(zhì)秘訣：把錢(qián)花到實(shí)處

實(shí)際上，對(duì)于限競(jìng)房的品質(zhì)問(wèn)題，購(gòu)房者大可不必?fù)?dān)心。

一方面，限競(jìng)房本就為了滿(mǎn)足剛需的居住需求，以“住”為主，而且其價(jià)格比周邊項(xiàng)目普遍低15%左右，能買(mǎi)到就相當(dāng)于撿了便宜;另一方面，北京所有的限競(jìng)房項(xiàng)目幾乎都由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，品牌開(kāi)發(fā)商不僅對(duì)自身品質(zhì)有很高的要求，而且非常在意品牌形象，加之北京的項(xiàng)目是全國(guó)標(biāo)桿，因此哪怕面臨虧損，也不會(huì)在品質(zhì)上大打折扣。

那么限競(jìng)房項(xiàng)目如何保證居住品質(zhì)?把錢(qián)花到實(shí)處，限競(jìng)房的品質(zhì)必然能夠保證。

事實(shí)上，所有限競(jìng)房在打造項(xiàng)目的時(shí)候都必須面臨一個(gè)問(wèn)題，即如何在高成本之下依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目不同維度產(chǎn)品進(jìn)行取舍。

但無(wú)論如何取舍，實(shí)現(xiàn)“住”才是限競(jìng)房的首要目的，項(xiàng)目只有把錢(qián)花到實(shí)處，去強(qiáng)化產(chǎn)品的居住品質(zhì)和居住功能，才是對(duì)購(gòu)房者真正的負(fù)責(zé)。

盤(pán)點(diǎn)限競(jìng)房市場(chǎng)，在100多個(gè)入市項(xiàng)目中，熱銷(xiāo)項(xiàng)目的基數(shù)并不大，究其原因地段、交通、配套等方面因素的影響固然很大，但產(chǎn)品居住功能和品質(zhì)的打造也尤為重要。

歷數(shù)熱銷(xiāo)限競(jìng)房名單，橡樹(shù)瀾灣、中海望京府、瑞悅府、和悅?cè)A錦、未來(lái)金茂府、祥云賦等，這些項(xiàng)目在占據(jù)了一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，又打磨居住品質(zhì)和居住功能，才因此獲得市場(chǎng)認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

在熱銷(xiāo)的限競(jìng)房項(xiàng)目之上，還有一類(lèi)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目本身地段位置就極其優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，熱銷(xiāo)早已注定，卻依然花大力氣強(qiáng)化產(chǎn)品的居住功能和居住品質(zhì)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為神盤(pán)，如四環(huán)內(nèi)的洺悅苑、佑安府等。

作為四環(huán)內(nèi)僅有的限競(jìng)房項(xiàng)目，洺悅苑、佑安府、金融街融府、西城天鑄等幾個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榫邆湎忍斓膬?yōu)勢(shì)，早早就注定了熱銷(xiāo)的命運(yùn)。

但同時(shí)這些項(xiàng)目也面臨著更高的成本和更低的利潤(rùn)，因此必須在產(chǎn)品打造上有所側(cè)重。

西城天鑄希望給更多人入駐四環(huán)的機(jī)會(huì)，所以只能在戶(hù)型功能和尺度上做舍，來(lái)滿(mǎn)足戶(hù)型數(shù)量的要求;佑安府想在三環(huán)內(nèi)打造出新的高改作品，所以就舍棄了戶(hù)數(shù)的要求，著力打造大兩居和疊院;金融街·融府想讓剛需、剛改和改善人群幾類(lèi)購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)置業(yè)四環(huán)，所以在居住密度上做舍，側(cè)重打造了二居、三居、四居、躍層、疊拼等多個(gè)戶(hù)型產(chǎn)品;作為四環(huán)內(nèi)最具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的洺悅苑，在入戶(hù)大廳上做舍，重點(diǎn)打造了得房率高達(dá)82%的一梯兩戶(hù)三居、四居產(chǎn)品，是為了匠造出具有均好性的項(xiàng)目。

這些堪稱(chēng)神盤(pán)的項(xiàng)目雖然投入和側(cè)重點(diǎn)不同，但其最終目的卻只有一個(gè)，即讓不同類(lèi)型購(gòu)房者有所“住“，而且在成本和利潤(rùn)之間取最優(yōu)值，最大程度上保證購(gòu)房者”居“有品。

在貨幣大幅寬松、土地市場(chǎng)火熱的背景下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將大概率開(kāi)啟上升通道，然而限競(jìng)房退出歷史舞臺(tái)幾成定局，北京將難以再現(xiàn)超高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目，四環(huán)內(nèi)限競(jìng)房無(wú)疑更將成為絕響，宜且行且珍惜。(記者 王言)

關(guān)鍵詞： 限競(jìng)房 交付季