人民網(wǎng)資料照片。(伍振國攝)
2017年，在嚴厲的調(diào)控政策下，北京二手房成交量呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年全年北京二手住宅共計網(wǎng)簽136237套，同比2016年全年的272434套，減少了136197套，降幅為49.99%。這一成交量也是2015年以來這一輪樓市周期最低值。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史記錄，一年內(nèi)發(fā)布了近50次各種調(diào)控措施，經(jīng)過6個多月的連續(xù)樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場對政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進入平穩(wěn)周期，市場逐漸進入低谷徘徊預(yù)計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運行。”
二手房市場“量價齊跌”
在走訪中，人民網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)部分中介門店成交量下滑，二手房房價降幅明顯。
“從2017年3月到現(xiàn)在，建國路以北，東三環(huán)到東四環(huán)這一片區(qū)域的二手房均價整體上算是從每平方米近8萬元掉到了6萬元，戶型不同價格差很多，主要看房主意愿。”北京朝陽區(qū)一鏈家門店頗有資歷的二手房經(jīng)紀人老張對人民網(wǎng)房產(chǎn)表示。
“成交量最低的時候，我們?nèi)本╂溂议T店加起來每月成交也就不到4000套。”老張補充稱。
成交量大幅下滑的背后，部分區(qū)域房價出現(xiàn)大幅下滑。鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以2017年11月單月為例，北京二手房成交均價比3月累計下跌12.2%，部分區(qū)域成交均價下跌高達25%。
具體來看，以北京朝陽區(qū)為例，2017年3月份成交均價普遍在每平方米8萬元左右，戶型不好或者得房率低的二手房則會有小幅度的價格下沉。而現(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價在6萬元浮動，老房子、差戶型等成交均價則降到了5.2萬元左右。“有些稅費比較高的房子，比如我這個月初賣掉的一套75平方米，總價520萬元的，業(yè)主要求買家為全款支付，為此在總價上優(yōu)惠了60萬元。”老張舉例說。
掛牌價的變化，則反映了賣家預(yù)期的變化。據(jù)老張介紹，2017年3月，不論房子大小，業(yè)主統(tǒng)一都把均價報在了8萬元，而現(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)的主流成交盤掛牌均價在7萬元及以下，小區(qū)氛圍不好的房子，掛牌價則在6.2萬元左右。
換房成本增加 觀望情緒濃
二手房成交量的下降也直接影響北京新房的簽約量。
據(jù)北京通州某項目營銷總監(jiān)向記者表示：“目前，項目處于限價當中，略高于周邊二手房的價格，購買者大多是改善型的客戶，但是，這些改善型客戶大多都是置換房子，先賣掉老房子，在買新的。和去年情況不一樣的是，他們的房子掛牌很多也難以出售，沒有人買，購房者都在觀望。”
對于購房者來講，雖然房價有所下降，但是買房的實際成本卻在增加。
“雖然均價降低了，但是首付提高了，房貸利率也比2017年3月份之前高，所以總體算下來，也沒少交錢。”吳女士對記者表示。吳女士家里在北京有一套40平的一居室，想換一套大一些的二居室或者三居室。在3月份之前，她需要交納50%的首付，現(xiàn)在首付比例變成了60%，要多拿出近100萬的費用，而且不能再申請25年以上年限的貸款。
此外，對于首次置業(yè)的人群來說，北京首套房貸利率自2016年9月30日至今，從8.5折上調(diào)到了高于基準利率5%到10%的水平。“體現(xiàn)在買房人真正花的錢上，沒有特別明顯的降幅，換房人首付多了，房貸利率高了。”吳女士稱。
專家預(yù)計：2018年二手房市場將持續(xù)低迷
從政策導(dǎo)向來看，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，在今后五年內(nèi)，北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。政府擬將通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期。新的一年，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，將是市場的主旋律。
對于今年北京二手房市場的走勢，張大偉分析稱：“2018年，北京二手房市場成交量將持續(xù)低迷，成交量或?qū)⒗^續(xù)回落至10萬套左右。”
從買賣雙方來看，對于未來房價走勢的預(yù)期也產(chǎn)生了較大的觀點分化。
來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)表明，全國有72%的經(jīng)濟人所接觸的業(yè)主預(yù)計未來房價會上漲，相對業(yè)主較強的看漲預(yù)期，購房者的看漲預(yù)期稍微弱一點，有52%的經(jīng)紀人所接觸的購房者，預(yù)計未來房價會上漲，有近35%的購房者認為房價將下跌。
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