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投資商占5%產(chǎn)權,95%出售給有老人家庭。北京試點—— 共有產(chǎn)權房 養(yǎng)老新選項(民生調查·一線新探索)

來源:人民網(wǎng)-人民日報    2018-01-03 13:32:31

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北京推出了共有產(chǎn)權養(yǎng)老試點項目——朝陽區(qū)恭和家園:每間居室5%的產(chǎn)權由投資商永續(xù)持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售。

這種模式下,老人可以在家中享受養(yǎng)老服務,企業(yè)也可以快速回籠資金,“輕裝”上陣。同時,小區(qū)總面積約40%用來配套醫(yī)療、餐飲等公共服務設施,由企業(yè)持有經(jīng)營。此外,還通過一系列措施,保證投資商要想實現(xiàn)盈利,必須靠提供養(yǎng)老服務,而不能靠賣房子,使養(yǎng)老房真正用于養(yǎng)老。

截至1月2日,全國首個共有產(chǎn)權養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園,已認購簽約養(yǎng)老居室143套。這標志著北京共有產(chǎn)權養(yǎng)老服務設施建設試點取得階段性成果。

“該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務空間持有經(jīng)營、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權養(yǎng)老服務設施建設模式,吸引了社會優(yōu)質資本進入養(yǎng)老服務業(yè),破解了建設養(yǎng)老設施資本流動性的瓶頸,有效解決了社會群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務需求。”北京市民政局副局長李紅兵說。

這一模式究竟如何運行?能否為老人帶來更多的獲得感?為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示?記者進行了采訪。

老人在家享服務

房子能拿產(chǎn)權證

雙橋恭和家園位于廣渠路北側,與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規(guī)模3.68萬平方米,由“養(yǎng)老居室”“長期照料(醫(yī)護)床位”和“公共空間”三大主體部分構成,融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的優(yōu)勢。其中養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護中心39間共計68張床位,還有社區(qū)衛(wèi)生服務站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設施,可為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護理、居家服務、持續(xù)照料、康健娛樂等服務。

每套居室內,均為無障礙設計。浴室比一般浴室要大,并且安裝了座椅,老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙,開門可以刷卡進入,老人離開房間,屋內可自動斷電。室內還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來。”養(yǎng)老社區(qū)投資運營方負責人說。

恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹,老人在此可以獲得生活管家服務,包括處理生活中遇到的起居等問題,以及享受由社工提供的服務、參與重大節(jié)日舉行的主題活動。此外,最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護服務。“這種模式打通了居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老相互獨立的養(yǎng)老供給格局,實現(xiàn)養(yǎng)老服務體系有機對接。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務設施中的居室出售,讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機構的專業(yè)化服務。”龐蕾說。

按照規(guī)定,這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產(chǎn)產(chǎn)權。即:投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權,95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權不能轉賣,需由企業(yè)長期持有、運營,購房者可以購買、出售其余95%的產(chǎn)權,年限為50年。獲得產(chǎn)權后可以與普通商品房一樣出租、出售,價格由買賣雙方自主確定,收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是,買房或者租房的人,家中也必須要有60歲以上的老人。

“產(chǎn)權持有者都將擁有50年的‘不動產(chǎn)登記證’,賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權屬。”李紅兵表示,“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想。

企業(yè)資金回籠快

兌現(xiàn)服務才盈利

許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而,由于養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況,部分實力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領域較為謹慎。

據(jù)業(yè)內人士介紹,目前養(yǎng)老機構盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型而來,通過公開市場拿地,以產(chǎn)權銷售為核心,快速回籠資金,但進入門檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運營為核心,收入來源主要為床位費和護理費,資金回收較慢,難以實現(xiàn)快速擴張。

李紅兵直言,養(yǎng)老服務領域中,投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入,給后續(xù)的管理服務帶來較大負擔,直接影響到服務質量。共有產(chǎn)權試點,釋放了社會資本的流動性,可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入,“輕裝”開展養(yǎng)老服務。這種模式,預期將激活養(yǎng)老服務市場,吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè)。

根據(jù)《共有產(chǎn)權養(yǎng)老服務設施試點方案》,恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務企業(yè)與符合條件的購買者共同持有,其中企業(yè)只占5%的份額,這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務企業(yè)的投入成本,有利于資金快速回籠。

另一方面,配套約占總面積40%的醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務設施,由企業(yè)持有經(jīng)營。“投資商僅僅銷售養(yǎng)老居室,不能實現(xiàn)盈利。相反,投資商如果信守為老服務承諾,將這些功能很強的養(yǎng)老設施妥善經(jīng)營,在社會老齡化的大背景下,將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)。”恭和家園運營方樂成集團副總裁高峻松表示。

多種措施防投機

確保養(yǎng)老不跑偏

目前,試點項目恭和家園養(yǎng)老居室的售價為每平方米4萬元左右,明顯低于周邊二手房價格。與此同時,買賣恭和家園養(yǎng)老居室,不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響。

那么,共有產(chǎn)權居室會不會成為投資者競逐的目標,違背了養(yǎng)老初衷呢?北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負責人都強調,這是一個養(yǎng)老項目,不是一個房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權,但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權,更重要的是,企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。

北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹,項目的用地性質屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設施,不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度,嚴禁以養(yǎng)老機構的名義搞房地產(chǎn)開發(fā),嚴禁以養(yǎng)老為名開展無關的活動,嚴禁改變土地使用性質。

高峻松表示,為確保試點項目的養(yǎng)老服務用途,在政府及有關部門指導下,投資方設置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,先確認養(yǎng)老服務需求。樂成公司組建評估團隊,對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會關系等評估,了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后,出具評估報告,定制服務清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。

與此同時,每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,需支付每月3000元的“基礎服務費”,用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎服務。“這筆費用,無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用。”試點項目企業(yè)負責人說。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算,一戶79平方米的項目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務費為180萬元,這相當于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價格優(yōu)勢。

此外,由于該項目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造,用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高,相對于普通住宅,這種養(yǎng)老用房得房率偏低,只有65%左右。無專業(yè)服務需求的年輕人購買,是很不劃算的。

李紅兵強調,該項目實施的全過程,政府都是可控的。“房子是用來住的,養(yǎng)老服務設施是用來養(yǎng)老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇。”

關鍵詞: 產(chǎn)權房 投資商 北京

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