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綠地揭開(kāi)上海董家渡項(xiàng)目預(yù)售貨值約700億,打造新外灘

來(lái)源:和訊名家    2019-05-09 11:05:49

劉天天 攝

5月8日,在接手中民投董家渡項(xiàng)目50%股權(quán)的三個(gè)月后,綠地正式對(duì)外揭開(kāi)了其對(duì)這個(gè)地王的命名和規(guī)劃。

據(jù)介紹,該項(xiàng)目將以“綠地外灘中心”面世,其約120萬(wàn)平方米的總建筑面積中,65%為辦公、18%為住宅、17%為商業(yè),包括高端公寓、高端企業(yè)總部辦公樓、商業(yè)綜合體、超五星酒店等建筑形態(tài)。盡管綠地方面對(duì)上述項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資額語(yǔ)焉不詳,但其表示,該項(xiàng)目的預(yù)售額約為700億元。

此前,綠地事業(yè)二部官微曾透露,住宅地塊將于今年開(kāi)始預(yù)售,整個(gè)項(xiàng)目將于2021年全面竣工。不過(guò),記者今日走訪發(fā)現(xiàn),這個(gè)被綠地寄予厚望,擬打造為上海(樓盤(pán))外灘區(qū)域地標(biāo)性作品的項(xiàng)目,其所處地塊目前還似乎處于前期開(kāi)工階段,工人不多,也不聞施工轟鳴聲,僅有幾棟 “半成品”辦公樓突兀矗立。

劉天天 攝

那么,這個(gè)曾擱置5年的明星項(xiàng)目是否將在綠地的掌舵下重回正軌?項(xiàng)目中較大比重的自持部分又將如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)形成綠地穩(wěn)定現(xiàn)金回收?

01“撿漏”巨無(wú)霸

上海董家渡不缺故事。

這個(gè)位于上海浦西老城廂和南外灘之間的區(qū)域,基于舊城改造的需求,在拆遷和建造中更迭發(fā)展,參與者不乏有融創(chuàng)、華潤(rùn)、綠城等房企。

相較十幾年前就瞄準(zhǔn)董家渡的上述房企,綠地入局始于三個(gè)月前。

2月14日晚,綠地宣布以121億元獲取中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“標(biāo)的公司”)50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司的全部債權(quán)。通過(guò)此次收購(gòu),綠地將主導(dǎo)開(kāi)發(fā)標(biāo)的公司的主要資產(chǎn),即董家渡項(xiàng)目。

中民投的轉(zhuǎn)身離去或因其壓頂債務(wù)的情勢(shì)所迫,畢竟,中民投曾為董家渡項(xiàng)目一擲千金,而該項(xiàng)目也曾被視為中民投最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。追溯至2014年11月8日,董家渡項(xiàng)目地塊被以中民投為首的聯(lián)合體以248.5億元的價(jià)格摘得,這一價(jià)格刷新了當(dāng)時(shí)上海市總價(jià)“地王”的紀(jì)錄。

彼時(shí),這片出讓前已完成動(dòng)遷工作的“凈土”也讓中民投喊出“三四年就能回本”的目標(biāo)。

現(xiàn)實(shí)并未如中民投所期一般。5年過(guò)去,項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,規(guī)劃項(xiàng)目不見(jiàn)蹤影,與此同時(shí),流動(dòng)性危機(jī)已纏上中民投。中民投不得不尋求資金“活水”,而這代價(jià),便是割舍董家渡項(xiàng)目。

02綠地的算盤(pán)

在外界看來(lái),綠地豪擲121億元收購(gòu)50%項(xiàng)目股權(quán),與5年前中民投以約249億元摘得該地塊相比,或可算的上是“折價(jià)”或“底價(jià)”收購(gòu)。但更受關(guān)注的問(wèn)題是,綠地將如何打造該項(xiàng)目,其成本又將是多少。

對(duì)此,綠地方面并未給出詳細(xì)的投資數(shù)額,僅稱貨值約在700億元左右,且項(xiàng)目有較大比例為自持資產(chǎn)。

參照2015年12月中民投在啟動(dòng)董家渡項(xiàng)目時(shí)給出的規(guī)劃,其對(duì)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到604億元,那么,近4年后,綠地對(duì)該項(xiàng)目的投入成本是否較上述金額有所增加、項(xiàng)目銷售利潤(rùn)將有多少、回本資金是否足以反哺自持部分的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題還畫(huà)著問(wèn)號(hào)。

雖然還存在一絲不確定性,但綠地方面在描述起董家渡項(xiàng)目時(shí)顯然是激動(dòng)的。在被問(wèn)及項(xiàng)目對(duì)于綠地的價(jià)值時(shí),綠地方面用了“使命感”、“體量最大”等詞眼。

對(duì)于2018年房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額實(shí)現(xiàn)3875億元,但依舊徘徊于前五之外的綠地來(lái)說(shuō),700億元的銷售額貢獻(xiàn)或?qū)⑼苿?dòng)其排名上移,且大幅度提高其在上海市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。畢竟,據(jù)2018年年報(bào),綠地在上海僅擁有4塊房地產(chǎn)儲(chǔ)備地塊。

截至2019年第一季度,綠地貨幣資金為765.8億元,短期借款為220億元,應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為1794.1億元。在擴(kuò)張中,董家渡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及其持續(xù)的資金需求是否會(huì)對(duì)綠地未來(lái)在其他區(qū)域拿地造成影響或還待觀察。

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